Kauf einer Eigentumswohnung

Wie bei jedem Immobilienkauf sollte vor Abschluss des Kaufvertrages der Vertrag selbst überprüft und bei bestehenden Unklarheiten fachkundige Beratung in Anspruch genommen werden. Je nachdem, ob es sich um einen Ersterwerb vom Bauträger oder den Kauf einer „Gebrauchtwohnung“ handelt, sind hier unterschiedliche Punkte zu beachten. So kann beim Kauf einer älteren Wohnung die Haftung des Verkäufers für Sachmängel weitestgehend ausgeschlossen werden, sofern der Verkäufer diese Mängel nicht arglistig verschwiegen hat oder eine Garantie für die Mangelfreiheit übernommen hat. Beweispflichtig ist in einem solchen Fall immer der Käufer, der doch noch Gewährleistungsansprüche geltend machen will.

Beim Kauf vom Bauträger ist ein derartig umfassender Gewährleistungsausschluss jedenfalls dann unzulässig, wenn und soweit es sich um einen Neubau bzw. einen total sanierten Altbau handelt. Wird im Bestand saniert und betrifft dies nur Teile der Wohnung ergeben sich die Gewährleistungsansprüche teilweise aus dem Kaufrecht, teilweise aus dem Werkvertragsrecht, wobei diese sich dann auch voneinander erheblich unterscheiden können.

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung sollten weitere Punkte geklärt werden wie zum Beispiel:

• Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung

Die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung sollte darauf überprüft werden, ob und gegebenenfalls welche vom Wohnungseigentumsgesetz gegebenenfalls abweichende Regelungen, etwa im Hinblick auf die Stimmrechte und bei Abstimmungen erforderlichen Mehrheiten, der Unzulässigkeit bestimmter Nutzungen, aber auch hinsichtlich der Verteilung der Kosten des Gemeinschaftseigentums enthalten sind. 

• Verwalterzustimmung

Häufig enthält die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung eine Regelung, wonach eine Wohnung nur mit Zustimmung des Verwalters verkauft werden darf.  Ohne diese Zustimmung ist der Kaufvertrag nicht wirksam, § 12 Abs. 3 WEG.  Allerdings darf diese Zustimmung gemäß § 12 Abs. 2 S. 1 WEG nur aus wichtigem Grund versagt werden.

• Mietverhältnisse und Umwandlung in Wohnungseigentum

Ist die Wohnung vermietet, sollten Sie sich den Mietvertrag zeigen lassen und ihn auch auf mögliche Kündigungseinschränkungen überprüfen. Besondere Vorsicht ist geboten, wenn an der Wohnung erst nachträglich Wohnungseigentum zu einem Zeitpunkt begründet wurde, als die Wohnung bereits an den jetzt noch dort lebenden Mieter überlassen war. Hier besteht gemäß § 577 a BGB eine Kündigungssperre von drei Jahren gerechnet ab dem Erwerb für Eigenbedarfs-und Verwertungskündigungen, die durch Landesverordnung in Gebieten mit Wohnraummangel sogar bis auf zehn Jahre verlängert werden kann.

• Beschlusslage

Sobald Sie Eigentümer sind, sind Sie auch an Beschlüsse gebunden, die die Wohnungseigentümergemeinschaft vor Ihrem Eintritt gefasst hat. Wurde zum Beispiel eine Sonderumlage für eine durchzuführende Instandsetzungsmaßnahme beschlossen, die aber erst nach dem Eigentümerwechsel fällig wird, haften Sie als Neueigentümer dafür. Informieren Sie sich über die Beschlusslage in der Gemeinschaft. Gegebenenfalls können Sie sich durch den Verkäufer zur Einsichtnahme in die vom Verwalter geführte Beschlusssammlung ermächtigen lassen.

• Erhaltungsbedarf und Erhaltungsrücklage 

Beim Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie sich nicht nur über den baulichen Zustand der Wohnung selbst und einen daraus resultierenden Instandsetzungsbedarf informieren, sondern auch ein Auge auf den Zustand des Gemeinschaftseigentums werfen. Welchen Eindruck macht die Wohnungseigentumsanlage? Wirkt sie heruntergekommen? Wirken Fassade, Fenster, Dach oder Heizungsanlage instandsetzungsbedürftig? Besteht ein solcher Instandsetzungsbedarf und beschließt die Eigentümerversammlung dessen Durchführung, sind Sie als späterer Eigentümer an einen solchen Beschluss gebunden. Aber auch dann, wenn die Beschlussfassung erst erfolgt, wenn Sie schon Eigentümer sind, werden Sie sich nur dann dagegen wehren können, wenn sie dem Beschluss rechtzeitig anfechten und er auch nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Handelt es sich um größere Maßnahmen, kommen dann auf die Eigentümer regelmäßig nicht unerhebliche finanzielle Belastungen in Gestalt sogenannter Sonderumlagen zu, wenn die Kosten nicht aus der gebildeten Erhaltungsrrücklage aufgebracht werden können oder nach Beschluss der Eigentümergemeinschaft auch nicht aufgebracht werden sollen.