Zunächst ist der Mietvertrag darauf zu überprüfen, ob eine ordentliche Kündigung überhaupt möglich ist. Haben die Parteien den Mietvertrag etwa auf Lebenszeit einer der Parteien abgeschlossen oder gem. § 575 BGB wirksam befristet, kommt eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nicht in Betracht. Aber auch bei an sich unbefristeten Mietverhältnissen sind Vereinbarungen zulässig, mit denen das Recht einer oder beider Mietparteien zur ordentlichen Kündigung ausgeschlossen wird. Allerdings darf das Recht des Mieters zur ordentlichen Kündigung formularmäßig nicht länger als vier Jahre gerechnet  ab Vertragsabschluss und auch nicht einseitig ausgeschlossen werden, andernfalls ist der Kündigungsausschluss überhaupt unwirksam.

Achtung: Der Erwerber einer Eigentumswohnung muss im Hinblick auf eine geplante Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung – möglichst vor dem Erwerb! –  prüfen, ob er nicht der Kündigungssperrfrist des § 577a BGB unterliegt. Wurde die Wohnung erst nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft, kommt eine Kündigung frühestens mit Ablauf von drei Jahren ab der Veräußerung in Betracht.  Diese Sperrfrist kann durch Landesverordnung in bestimmten Gemeinden sogar 10 Jahre betragen.

Das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung kann jedenfalls für den Mieter nicht im Mietvertrag ausgeschlossen werden.

Bei außerordentlichen fristlosen Kündigungen muss der Kündigung abhängig vom Kündigungsgrund  in der Regel eine sogenannte Abmahnung vorausgegangen sein, ehe gekündigt werden kann.

Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bedarf der Schriftform, § 568 BGB. Dies gilt für alle Kündigungen, ob vom Mieter oder Vermieter, ob ordentlich oder außerordentlich fristlos. Schriftform bedeutet, dass die Kündigung im Original unterschrieben vorgelegt werden muss!

Achtung: Eine nicht unterschriebene Kündigung ist ebenso unwirksam wie  eine  lediglich mündliche Kündigung  oder  eine nur als Kopie, per Fax oder SMS übermittelte Kündigung.  Auch eine Kündigung per einfacher Email entfaltet keine Wirkung, es sei denn, die Voraussetzungen des § 126a BGB (Vorliegen einer qualifizierten elektronischen Signatur) sind erfüllt.

Zwar muss eine Kündigung nicht vom Empfänger bestätigt werden, um wirksam zu sein, Allerdings ist der Kündigende darlegungs- und beweispflichtig dafür, dass die Kündigung dem  Empfänger auch tatsächlich zugegangen ist, falls dieser den Zugang bestreitet. Wird die Kündigung lediglich als einfacher Brief verschickt, wird solch ein Beweis in der Regel nicht gelingen.

Die Kündigung ist vom aktuellen Vermieter auszusprechen und zu unterzeichnen. Sind mehrere Personen gemeinsam Vermieter, muss die Kündigung von allen ausgesprochen und unterzeichnet werden.

Die Kündigung kann auch von einem Vertreter des Vermieters (z.B. Anwalt) in dessen Namen ausgesprochen werden. Dann muss der Kündigung jedoch eine vom Vermieter hierfür erteilte Vollmacht im Original  oder notariell beglaubigter Kopie beigefügt werden, eine nur durch einen Anwalt beglaubigte Kopie reicht nicht.

Achtung: Fehlt es hieran kann der Empfänger die Kündigung unter Hinweis auf die fehlende  Vollmacht gem. § 174 BGB zurückweisen, sofern ihn der Vermieter nicht zuvor oder zugleich von der Bevollmächtigung informiert. Die Zurückweisung muss unverzüglich, d.h. innerhalb weniger Tage erfolgen. Wird die Kündigung zurückgewiesen, kann sie nicht durch Nachreichung der Vollmacht geheilt werden,  vielmehr muss sie erneut ausgesprochen werden.

Die Kündigung ist an den Mieter zu richten, sind mehrere Personen Mieter, muss sie sich an alle richten und auch allen zugehen.  Dies gilt regelmäßig auch dann, wenn einer der Mieter ausgezogen ist, da allein der Auszug aus der Wohnung nicht dazu führt, dass dieser Mieter auch aus dem Mietvertrag ausscheidet.

Die obigen Ausführungen gelten umgekehrt auch für Mieterkündigungen.  Sind mehrere Personen gemeinsam Mieter, müssen alle gemeinsam kündigen. Dies gilt auch dann, wenn ein Mieter ausgezogen ist,  solange er nicht wirksam aufgrund einer Vereinbarung mit dem Vermieter und den anderen Mietern aus dem, Mietvertrag entlassen wurde.

Achtung: Kündigung nur einer von mehreren Mietern,  ist dies unwirksam. Will nur ein Mieter kündigen, kann er aber gegebenenfalls von den anderen verlangen, dass diese der Kündigung zustimmen.

Ob und wie die Kündigung begründet werden muss,  hängt davon ab, ob sie der Mieter oder Vermieter ausspricht und ob es sich um eine ordentliche oder eine außerordentliche fristlose Kündigung handelt.