Folgende Punkte gelten sowohl für Vermieter- als auch für Mieterkündigungen:

Ob und wie die Kündigung begründet werden muss,  hängt davon ab, ob sie der Mieter oder Vermieter ausspricht und ob es sich um eine ordentliche oder eine außerordentliche fristlose Kündigung handelt.

Setzt der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses den Gebrauch der Mietsache fort, gilt das Mietverhältnis gemäß § 545 BGB als auf unbestimmte Zeit fortgesetzt, wenn der Mieter nicht innerhalb von zwei Wochen ab diesem Zeitpunkt, der Vermieter innerhalb von zwei Wochen ab dem Zeitpunkt, von dem er von der Fortsetzung erfährt, dieser Fortsetzung widerspricht.

Dieser Widerspruch kann bereits mit der Kündigung erklärt werden. Die Parteien können auch im Mietvertrag vereinbaren, dass § 545 BGB nicht gelten soll.

Wurde dem Mieter wegen Zahlungsverzugs gemäß §§ 543 Abs. 2 Nr. 3; 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB fristlos gekündigt, kann die Kündigung unwirksam gemacht werden, wenn der Mieter bis spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage sämtliche bis dahin aufgelaufenen Zahlungsrückstände ausgleicht.

Achtung: Diese Möglichkeit hat der Mieter allerdings nur, wenn ihm in den vergangenen zwei Jahren nicht schon einmal wegen Zahlungsverzuges gekündigt wurde.

Eine vom Vermieter gegebenenfalls zugleich ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges kann hingegen nicht durch Nachzahlung der Mietrückstände geheilt werden.

Im Falle einer ordentlichen Kündigung durch den Vermieter kann der Mieter der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Achtung: Kündigt der Vermieter jedoch wegen eines Grundes, der ihn auch zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen würde, ist der Widerspruch ausgeschlossen.

Der Vermieter soll den Mieter in der Kündigung auf die Möglichkeit des Widerspruchs hinweisen, der fehlende Hinweis macht die Kündigung aber nicht unwirksam, sondern führt lediglich dazu, dass sich der Mieter auch nach Ablauf der Widerspruchsfrist (zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses) auf die besondere Härte berufen kann. Der Widerspruch ist schriftlich zu erklären und soll auf Verlangen des Vermieters begründet werden.

Der Vermieter kann das Wohnraummietverhältnis grundsätzlich nur dann ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 BGB geltend machen kann. 

Hierzu zählen gem. § 573 Abs. 2 BGB insbesondere:

• nicht nur unerhebliche schuldhafte Vertragspflichtverletzung des Mieters
• Eigenbedarf des Vermieters
• Hinderung an der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Mietsache der Wohnung 

Die Aufzählung in § 573 Abs. 2 BGB ist nicht abschließend, sodass zum Beispiel auch eine Kündigung wegen „Betriebsbedarfs“ in Betracht kommt, wenn etwa die eine Wohnung vermietende Firma diese Wohnung für einen ihrer Angestellten benötigt.

Achtung: In jedem Fall muss der Vermieter den Grund der Kündigung im Kündigungsschreiben so konkret und detailliert angeben, dass der Mieter ihn von anderen Kündigungsgründen unterscheiden und daraufhin überprüfen kann, ob die Kündigung berechtigt ist, § 573 Abs. 4 S. 1 BGB. Eine nicht hinreichend begründete Kündigung, in der zum Beispiel nur schlagwortartig „Eigenbedarf“ angegeben wird, ist unwirksam. Sie kann nicht geheilt werden, sondern muss neu ausgesprochen werden.

Sofern das Recht zur ordentlichen Kündigung im konkreten Fall nicht ausnahmsweise ausgeschlossen ist, kann der Mieter das Mietverhältnis jederzeit  kündigen.  Das Mietverhältnis endet dann zum Ablauf des übernächsten Monats, der auf den Monat des Zugangs der Kündigung folgt, sofern die Kündigung den Vermieter bis zum dritten Werktag des laufenden Monats zugeht. Geht sie später zu, zählt der laufende Monat bei der Berechnung der Kündigungsfrist nicht mehr mit. Die Dauer des Mietverhältnisses hat auf die Länge der Kündigungsfrist keine Auswirkung.

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, eine Begründung ist nicht erforderlich.

Der Mieter kann das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der ihm eine Kündigung unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist unzumutbar macht. Hierfür ist der Mieter darlegungs- und beweispflichtig. Der Mieter kann insbesondere dann fristlos kündigen, wenn

• ihm  der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird (§ 543 Abs.2 Nr. 1 BGB). Dies ist etwa dann der Fall, wenn der Vermieter die Mietsache bereits mangelhaft übergibt oder einen späteren Mangel trotz Aufforderung nicht beseitigt.

• bei Wohnraummietverhältnissen der Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist (§ 569 Abs. 1 S. 1 BGB)

• der Vermieter den Hausfrieden erheblich stört (§ 569 Abs. 2 BGB)

Regelmäßig wird der Mieter vor Ausspruch der Kündigung jedoch Abhilfe verlangen oder vertragswidriges Verhalten abmahnen müssen, ehe die Kündigung zulässig ist. Allerdings gibt es hiervon auch Ausnahmen, wenn zum Beispiel ein solches Abhilfe verlangen/eine solche Abmahnung keine Aussicht auf Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen gerechtfertigt ist. Für das Vorliegen eines solchen Ausnahmefalls ist der kündigende Mieter darlegungs-und beweispflichtig.

Ist die fristlose Kündigung unwirksam, weil er gar kein Kündigungsgrund vorlag oder aber der Mieter es versäumt hat, zuvor Abhilfe zu verlangen oder den Vermieter abzumahnen, besteht das Mietverhältnis ungekündigt fort. Dem Mieter bleibt dann nur, das Mietverhältnis nunmehr ordentlich zu kündigen. Bis zum Ablauf der Kündigungsfrist bleibt der dann verpflichtet, Miete zu bezahlen, auch wenn er möglicherweise bereits ein neues Mietverhältnis eingegangen und umgezogen ist.

Sollte eine fristlose Kündigung ihres Mietverhältnisses in Betracht kommen, empfehle ich daher, sich zuvor fachkundig beraten zu lassen.

In bestimmten Fällen gesteht das Gesetz dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu, z.B.

• § 540 Abs. 2 BGB: Sonderkündigungsrecht bei  Verweigerung der Untervermietungserlaubnis
• § 555e BGB: Sonderkündigungsrecht bei Modernisierungsankündigung
• § 561 BGB: Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhungen
• § 563a BGB: Sonderkündigungsrecht  der überlebenden Mieter bei Tod eines Mitmieters
• § 564 S. 2 BGB: Sonderkündigungsrecht des Erben des Mieters

Diese Sonderkündigungsrechte gelten auch dann, wenn nach dem Mietvertrag die ordentliche Kündigung zeitweise ausgeschlossen ist oder das Mietverhältnis gemäß § 545 BGB wirksam befristet wurde. Werden sie ausgeübt, tritt zum Beispiel eine Mieterhöhung nicht ein. Sie können aber nur innerhalb einer bestimmten Frist ausgeübt werden.

(Wird weiter vollständigt)