Wohnungseigentumsrecht

In Deutschland lebten 2020 gut  46%  der Bevölkerung in den eigenen vier Wänden.  Ein Großteil davon ist dabei Mitglied einer sogenannten Wohnungseigentümergemeinschaft, auf die das 1951 eingeführte und zuletzt 2020 umfassend geänderte Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht – WEG  Anwendung findet.

Das Wohnungseigentumsrecht gehört nicht nur zu meiner täglichen Praxis als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, ich widme mich diesem Rechtsgebiet auch als Mitherausgeber eines WEG-Fachbuchs und Fachreferent in der WEG-Verwalter-Fortbildung.

Die §§ 1 - 49 WEG regeln folgende Bereiche des Wohnungseigentumsrechts

•  Wohnungseigentumsrechtliche Begriffsbestimmungen (§ 1 WEG)
  • Definition Gemeinschafts- u Sondereigentum, Wohnungseigentum u. Teileigentum

• Begründung des Wohnungseigentums (§§ 2 - 9 WEG)
  • Arten der Begründung
  • Teilungsvertrag u. Teilungserklärung
  • Formvorschriften für die Durchführung der Aufteilung und deren Eintragung ins Grundbuch
  • Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums.

• Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft und deren gesetzliche Vertretung durch den Verwalter (§§ 9a, b WEG)

• Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander und zur Wohnungseigentümergemeinschaft (§§ 10 - 29 WEG), insbesondere
  • Allgemeines, Vereinbarungen, Voraussetzungen eines Anspruchs auf Abänderung von Vereinbarungen
  • Rechte und Pflichten des Wohnungseigentümers
  • Pflichten Dritter, Duldung von Erhaltungs- u. Modernisierungsmaßnahmen
  • Verteilung Nutzungen und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums (außer Kosten baulicher Maßnahmen)
  • Entziehung des Wohnungseigentums
  • Regelung der Verwaltung und Benutzung durch Beschluss, Anspruch des einzelnen Eigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung v.a. Instandhaltung u. Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, Hausordnung, Anspruch auf zertifizierten Verwalter
  • Bauliche Änderungen, Regelung durch Mehrheitsbeschluss, Voraussetzungen eines Anspruchs des Eigentümers auf Gestattung / Durchführung bestimmter baulicher Änderungen, Verteilung der Nutzungen und Kosten baulicher Änderungen
  • Wohnungseigentümerversammlung, Einberufung, Durchführung und Beschlussfassung
  • Bestellung und Abberufung des Verwalters, zertifizierter Verwalter, Aufgaben des Verwalters
  • Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung u. Vermögensbericht
  • Bestellung und Aufgaben des Verwaltungsbeirats

• Verfahrensvorschiften für den WEG-Prozess, v.a. Beschlussanfechtung (§§ 43 - 45 WEG)

• Neues WEG und Altvereinbarungen, Übergangsvorschriften (§§ 47 -49 WEG)

Nicht alle diese WEG-Regelungen sind aber zwingend, Vielmehr kann – soweit gesetzlich zulässig – im Einzelfall bereits in der Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung, nachträglich durch Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern oder sogar durch bloßen Mehrheitsbeschluss  der Eigentümer hiervon abgewichen werden.  Die Rechte und Pflichten des einzelnen Wohnungseigentümers im konkreten Fall lassen sich also nur durch Zusammenschau der allgemeinen Vorschriften des WEG und der allein in der betreffenden WEG gültigen Vereinbarungen und Beschlüsse   beurteilen. 

Achtung: Dies ist bereits beim Erwerb einer Eigentumswohnung zu beachten,  da Vereinbarungen (in bestimmten Fällen aber nur bei Eintrag ins Grundbuch) und Beschlüsse auch den erst in die Wohnungseigentümergemeinschaft eintretenden Erwerber binden.