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Thomas Emmert
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Rechtsanwalt Thomas Emmert Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Für Verwalter

Der Verwalter ist nicht der „Herr“ der Eigentümergemeinschaft – er sollte aber auch nicht nur ihr Knecht sein. Die Übernahme einer Hausverwaltung ist mit zahlreichen Pflichten verbunden, deren Verletzung durch den Verwalter im schlimmsten Fall sogar zu Schadensersatzansprüchen  und zur fristlosen Kündigung des Verwaltervertrages führen kann. Auf der anderen Seite binden die Vorschriften des WEG und die –  wirksamen – Regelungen der Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung und des Verwaltervertrages auch die Wohnungseigentümergemeinschaft und die einzelnen Eigentümer.

Ihr Problem:

Kennen Sie Ihre Rechte und Pflichten als Verwalter?

 

  • Ab wann bin ich eigentlich Verwalter?

Begründet schon die Bestellung durch die Teilungserklärung bzw. die Eigentümerversammlung die Verwalterstellung oder ist dazu auch noch ein regelrechter Vertrag erforderlich?  Mit wem wird er geschlossen? Was sollte in jedem Fall in einem solchen Vertrag stehen?

 

  • … und ab wann nicht mehr?

Verwalter ist man nicht auf Lebenszeit. Nach dem Gesetz darf eine Bestellung immer nur für höchstens fünf Jahre erfolgen, wobei eine wiederholte Bestellung zulässig ist. Wurde das Wohnungseigentum gerade erst begründet, darf der Verwalter sogar zunächst nur für drei Jahre bestellt werden. Aber auch vor Ablauf dieser Frist ist unter bestimmten Voraussetzungen die Beendigung des Verwaltersamts durch Abberufung des Verwalters bzw. Kündigung des Verwaltervertrags möglich.  Für den Verwalter stellt sich die Frage, ob und wie er sich aus einem Verwaltervertrag lösen oder sich umgekehrt gegen eine vorzeitige Beendigung zur Wehr setzen kann.

 

  • … Was gehört zu den Aufgaben des Verwalters? – und was nicht?

Bereits nach dem Gesetz treffen den Verwalter umfangreiche Pflichten. So hat er sich z.B. nicht nur um die Einladung und Durchführung der Eigentümerversammlung zu kümmern, sondern auch die dort gefassten Beschlüsse in eine Beschlusssammlung aufzunehmen und sie durchzuführen. Er hat auch für die Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums zu sorgen, Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen zu erstellen, Hausgelder beizutreiben und das Gemeinschaftsvermögen zu verwalten. Demgegenüber muss er sich nicht ohne weiteres um die Verwaltung des Sondereigentums einzelner Eigentümer kümmern, hierzu bedarf es vielmehr einer gesonderten Vereinbarung mit dem einzelnen Eigentümer. Diese Vielzahl von Pflichten bietet in der Praxis zahlreiche Anlässe für Streitereien – und unter Umständen Haftungsfallen, die sich aber nicht selten durch eine fachkundige Beratung vorab vermeiden lassen.

 

  • … was macht eigentlich der Verwaltungsbeirat?

Die Eigentümerversammlung kann die Bestellung eines Verwaltungsbeirats beschließen, der nach dem Gesetz den Verwalter unterstützen soll und dem durch Vereinbarung der Eigentümer weitere Aufgaben übertragen werden können.. Ob der Verwaltungsbeirat in der Praxis eine wirkliche Hilfe oder eher ein Hemmschuh ist, hängt nicht zuletzt davon ab, ob Beirat und Verwalter die Rechte des Beirats tatsächlich kennen und beachten.

Meine Leistung:

Beratung, Vertretung Ihrer Interessen außergerichtlich als auch im Prozess.

 


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