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Rechtsanwalt Thomas Emmert Kanzlei für Immobilien- und Familienrecht
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Mietpreisbremse

I. Allgemein

Unter dem Begriff „Mietpreisbremse“ versteht man landläufig die Begrenzung der Höhe der bei Neuabschluss eines Mietvertrags erstmalig vereinbarten Miete. Gemäß § 556 d BGB darf bei Wohnraummietverhältnissen die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich nur um höchstens 10 % übersteigen

 

Allerdings gilt die Mietbremse nicht überall, sondern nur in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt. Diese Gebiete müssen durch Rechtsverordnung der jeweiligen Landesregierung bestimmt werden, wobei auch dort die Mietpreisbremse nur gilt, wenn die Rechtsverordnung wirksam ist. Dies ist in vielen Bundesländern nicht der Fall. In Bayern isterst seit dem 7.8.2019 eine wirksame Rechtsverordnung in Kraft getreten, die allerdings zum 31.7.2020 auch schon wieder außer Kraft treten wird. Die vorangegangenen Rechtsverordnungen wurden von der Rechtsprechung als unwirksam angesehen (LG München I, Urt. v. 06.12.2017 – 14 S 10058/17; LG München I, Urt. v. 21.11.2018 – 15 O 19893/19).

 

Nach dieser sogenannten Mieterschutzverordnung gilt die Mietpreisbremse in insgesamt 162 Gemeinden in Bayern. In der Oberpfalz gilt sie nur für die Stadt Regensburg.

II. Anwendungsbereich

Nachdem die vorangegangenen Rechtsverordnungen in Bayern im Zweifel unwirksam sind, gilt die Mietpreisbremse erst für ab dem 7.8.2019 abgeschlossene Mietverträge. Auf früher abgeschlossene Mietverträge findet sie damit keine Anwendung.

 

Darüber hinaus findet die Mietpreisbremse gemäß § 556f BGB keine Anwendung auf Wohnungen, die nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden. Erstbezüge in Neubauten bleiben damit praktisch ausgeschlossen.

 

Weiterhin ist die Mietpreisbremse nicht anzuwenden auf Wohnungen, die erstmalig nach einer umfassenden Modernisierung vermietet werden. Sofern lediglich einzelne Modernisierungsmaßnahmen vorher durchgeführt wurden, ist die Mietpreisbremse grundsätzlich anwendbar, allerdings können hier dann Modernisierungszuschläge hinzugerechnet werden, sofern die Modernisierung in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses stattfand.

III. Miethöhe

1. Allgemein

Grundsätzlich darf die Neuvertragsmiete die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne von § 558 Abs. 2 BGB nicht um mehr als 10 % überschreiten. Zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann in Regensburg der Regensburger Mietspiegel herangezogen werden. Dabei ist zu beachten, dass die ortsübliche Vergleichsmiete regelmäßig kein Punktwert, sondern eine Spanne ist. Auch der obere Rand dieser Spanne stellt noch die ortsübliche Vergleichsmiete dar, sodass der Vermieter bei der Berechnung der 10 % vom oberen Spannenwert ausgehen kann.

 

Lag aber bereits im vorangegangenen Mietverhältnis vereinbarte Miete um mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete, darf der Vermieter auch jetzt wieder die damalige Miete verlangen, § 556e Abs. 1 BGB. Allerdings bleiben Mieterhöhungen außer Betracht, die der Vermieter und der Mieter im vorangegangenen Mietverhältnis innerhalb des letzten Jahres vor dessen Beendigung vereinbart haben.

 

Hat der Vermieter in den vergangenen drei Jahren vor Beginn des neuen Mietverhältnisses einzelne Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, darf die jetzt zulässige Höchstmiete um den Betrag überschritten werden, um die er auch im Rahmen einer Modernisierungsmieterhöhung die Miete erhöhen könnte, § 556e Abs. 2 BGB.

2. Mietzuschläge wegen Möblierung u.a.

In der Praxis versuchen Vermieter zunehmend, die sich aus §§ 556d ff. BGB ergebenden Begrenzungen der zulässigen Miethöhe dadurch zu umgehen, dass die Wohnung teilmöbliert überlassen und/oder dem Mieter eine teilgewerbliche Nutzung erlaubt wird, wofür dann entsprechend hohe Zuschläge zur Miete verlangt werden.

 

Grundsätzlich können die Parteien im Mietvertrag derartige Zuschläge vereinbaren, allerdings nicht in beliebiger Höhe.  Sind die Zuschläge überhöht, kommt die Teilnichtigkeit der Zuschlagsvereinbarung gemäß § 138 BGB bzw. sogar ein Verstoß gegen § WiStG in Betracht.

Soweit Möblierungszuschläge vereinbart werden, gibt es hierfür keine übereinstimmenden Bewertungsgrundsätze.  Das Landgericht Hamburg (LG Hamburg, Urt. v. 31.05.2016 – 316 S 81/15, WuM 2016, 434) stellt insoweit auf den Anschaffungspreis und den Zeitwert bei Vereinbarung des Zuschlags ab.  Das Landgericht Berlin (LG Berlin, Urt. v. 23.03.2003 – 65 S 365/01, Grundeigentum  2003, 954) nimmt eine durchschnittlich zehnjährige Nutzungsdauer der Möbel an und geht von einem Zuschlag in Höhe von 2 % des Zeitwerts bei Abschluss der Vereinbarung je Monat aus.  im Einzelfall ist die Angemessenheit des Zuschlags durch Einholung eines Sachverständigengutachtens zu ermitteln.

 

Bei Zuschlägen für die Gestattung der teilgewerblichen Nutzung ist zu berücksichtigen, dass dieser nicht für Nutzungen verlangt werden kann, die ohnehin vom Wohngebrauch gedeckt sind.  Darüber hinaus muss die gewährte Nutzung tatsächlich auch ernsthaft beabsichtigt oder jedenfalls vom Mieter nachgefragt worden sein.  Die lediglich abstrakte Erlaubnis, ohne dass es hierfür ein konkretes Bedürfnis des Mieters oder einen entsprechend geäußerten Wunsch gibt, rechtfertigt die Erhebung eines Zuschlags demnach nicht.

 

Bei der Berechnung ist im Zweifelsfalle zunächst auf die Differenz zwischen der ortsüblichen Miete für die Wohnung ohne entsprechende Nutzungserlaubnis und einer angemessenen Miete für einen der Nutzung entsprechenden Gewerberaum abzustellen. Dann ist zu beurteilen, in welchem Verhältnis die beabsichtigte Nutzung zur Wohnungsnutzung steht. Schließlich ist auf den gewerblich genutzten Teil ein Zuschlag in Höhe der Differenz zwischen der ortsüblichen Wohnungsmiete und der ortsüblichen Gewerbemiete zu errechnen.

IV.  Auskunftspflichten des Vermieters, § 556g BGB

Der zum 01.01.2019 neu eingeführte und nur auf ab diesem Zeitpunkt entstandene Mietverhältnisse anzuwendende § 556g Abs. 1a BGB verpflichtet den Vermieter, von sich aus und ohne dass es einer Aufforderung durch den Mieter bedarf, diesem vor dessen Ab-gabe der Vertragserklärung  unter den in Abs. 1a genannten Voraussetzungen Auskunft zu erteilen.

Eine Auskunftspflicht nach § 556 Abs. 1a BGB besteht nur dann, wenn der Vermieter unter Berufung auf §§ 556e, 556f BGB eine über der nach § 556d Abs. 1 BGB höchstzulässigen Miete liegende Miete verlangen will.

Die Auskunft bedarf gem. § 556 Abs. 4 BGB der Textform.  Darüber hinaus ist eine gesonderte Erklärung bzw. ein gesondertes Schriftstück nicht erforderlich; es ist vielmehr ausreichend, wenn die Auskunft in das vom Mieter zu unterzeichnende Exemplar des Mietvertrags aufgenommen wird. Die Beweislast für die rechtzeitige Auskunftserteilung liegt beim Vermieter, der sich auf die Regelung berufen will.

Die Auskunft ist vor „Abgabe der Vertragserklärung durch den Mieter“ zu erteilen. Dieser Zeitpunkt ist nicht identisch mit dem Vertragsschluss, sondern kann zeitlich davor liegen, wenn zunächst der Mieter eine entsprechende Erklärung, etwa durch Unterzeichnung des ihm vorgelegten Mietvertragsformulars abgibt und dann erst der Vermieter.

Der Vermieter hat den Mieter darüber zu informieren, auf welche der in §§ 556e, 556f BGB normierten Ausnahmen von der höchstzulässigen Miete  er sich im konkreten Einzelfall stützt, also

 

  • Höhere Miete im vorangegangenen Mietverhältnis
  • in den letzten drei Jahren von Neuvermietung durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen
  • Wohnung erst ab dem 1.10.2014 erstmalig genutzt und vermietet
  • Wohnung von Neuvermietung umfassend modernisiert

Kommt er dieser Verpflichtung nicht nach, kann er sich auf diese Ausnahmen nicht berufen. Wurde die Auskunft überhaupt nicht erteilt und dann nachgeholt, kann er sich erst mit Ablauf von zwei Jahren ab Nachholung darauf berufen.

 

Weitergehende Auskünfte hat der Vermieter nur auf Verlangen des Mieters zu erteilen.

 

V. Rüge des Mieters - Rückerstattungsanspruch

Der Mieter muss zur Geltendmachung etwaiger Rückforderungsansprüche erst einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse rügen, § 556g Abs. 2 BGB.  Die Rüge muss nicht mehr begründet werden,  es sei denn, der Vermieter hat Auskünfte ordnungsgemäß oder nur in fehlerhafter Form erteilt.

Auch wenn der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags die Mietpreisüberhöhung bereits erkennt, ist er nicht verpflichtet, den Vermieter bei Vertragsabschluss darauf hinzu-weisen, dass er sich später auf die „Mietpreisbremse“ zu berufen gedenkt.  Er verletzt damit keine vorvertragliche Pflicht, die eine ordentliche oder außerordentliche Kündigung des Miet-vertrags rechtfertigen würde oder täuscht den Vermieter damit arglistig, so dass dieser zur Vertragsanfechtung berechtigt wäre (AG München, Urt. v. 08.09.2016 – 422 C 6013/16, DWW 2016, 340).

 

Bei einer Mietermehrheit ist die Rüge der Überschreitung der preisrechtlich zulässigen Miete gemäß § 556g Abs. 2 Satz 1 BGB nur wirksam, wenn sie von oder für alle Mieter erhoben wurde (LG Berlin, Urt. v. 24.01.2019 – 67 S 277/18).

 

Rügt der Mieter einen Verstoß gegen die Mietpreisbegrenzungsvorschriften und macht er einen Rückzahlungsanspruch geltend, erfasst dieser lediglich die Mieten, die nach der Rüge fällig geworden sind. Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Zugangs der Rüge beim Vermieter, da dieser erst dann Kenntnis davon erlangt, dass der Mieter die Miete nicht mehr unbeanstandet zahlt. Ein Rückforderungsanspruch für überzahlte Mieten vor dem Zugang der Rüge besteht nicht.

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