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Rechtsanwalt Thomas Emmert Kanzlei für Immobilien- und Familienrecht
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Kündigung von Wohnraummietverträgen

I. Allgemein

Folgende Punkte gelten sowohl für Vermieter- als auch für Mieterkündigungen:

1. Ist eine Kündigung überhaupt möglich?

Zunächst ist der Mietvertrag darauf zu überprüfen, ob eine ordentliche Kündigung überhaupt möglich ist. Haben die Parteien den Mietvertrag etwa auf Lebenszeit einer der Parteien abgeschlossen oder gem. § 575 BGB wirksam befristet, kommt eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nicht in Betracht. Aber auch bei an sich unbefristeten Mietverhältnissen sind Vereinbarungen zulässig, mit denen das Recht einer oder beider Mietparteien zur ordentlichen Kündigung ausgeschlossen wird. Allerdings darf das Recht des Mieters zur ordentlichen Kündigung formularmäßig nicht länger als vier Jahre gerechnet  ab Vertragsabschluss und auch nicht einseitig ausgeschlossen werden, andernfalls ist der Kündigungsausschluss überhaupt unwirksam.

 

Der Erwerber einer Eigentumswohnung muss im Hinblick auf eine geplante Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung – möglichst vor dem Erwerb! –  prüfen, ob er nicht der Kündigungssperrfrist des § 577a BGB unterliegt. Wurde die Wohnung erst nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft, kommt eine Kündigung frühestens mit Ablauf von drei Jahren ab der Veräußerung in Betracht.  Diese Sperrfrist kann durch Landesverordnung in bestimmten Gemeinden sogar 10 Jahre betragen.

 

Das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung kann jedenfalls für den Mieter nicht im Mietvertrag ausgeschlossen werden.

 

Bei außerordentlichen fristlosen Kündigungen muss der Kündigung abhängig vom Kündigungsgrund  in der Regel eine sogenannte Abmahnung vorausgegangen sein, ehe gekündigt werden kann,

2. Form und Zugang der Kündigung

Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses bedarf der Schriftform, § 568 BGB. Dies gilt für alle Kündigungen, ob vom Mieter oder Vermieter, ob ordentlich oder außerordentlich fristlos. Schriftform bedeutet, dass die Kündigung im Original unterschrieben vorgelegt werden muss, Eine nicht unterschriebene Kündigung ist ebenso unwirksam wie  eine  lediglich mündliche Kündigung  ist oder  eine nur als Kopie, per Fax oder SMS übermittelte Kündigung.  Auch eine Kündigung per einfacher Email entfaltet keine Wirkung, es sei denn, die Voraussetzungen des § 126a BGB (elektronische Form) sind erfüllt.

 

Zwar muss eine Kündigung nicht vom Empfänger bestätigt werden, um wirksam zu sein, Allerdings ist der Kündigende darlegungs- und beweispflichtig dafür, dass die Kündigung dem  Empfänger auch tatsächlich zugegangen ist, falls dieser den Zugang bestreitet. Wird die Kündigung lediglich als einfacher Brief verschickt, wird solch ein Beweis in der Regel nicht gelingen.

3. Absender und  Adressat der Kündigung,  Vertreter

3.1. Vermieter

Die Kündigung ist vom aktuellen Vermieter auszusprechen und zu unterzeichnen. Sind mehrere Personen gemeinsam Vermieter, muss die Kündigung von allen ausgesprochen und unterzeichnet werden.

 

Die Kündigung kann auch von einem Vertreter des Vermieters (z.B. Anwalt) in dessen Namen ausgesprochen werden. Dann muss der Kündigung jedoch eine vom Vermieter hierfür erteilte Vollmacht im Original  oder notariell beglaubigter Kopie beigefügt werden, eine nur durch einen Anwalt beglaubigte Kopie reicht nicht. Fehlt es hieran kann der Empfänger die Kündigung unter Hinweis auf die fehlende  Vollmacht gem. § 174 BGB zurückweisen, sofern ihn der Vermieter nicht zuvor oder zugleich von der Bevollmächtigung informiert. Die Zurückweisung muss unverzüglich, d..h. innerhalb weniger Tage erfolgen. Wird die Kündigung zurückgewiesen, kann sie nicht durch Nachreichung der Vollmacht geheilt werden,  der Vermieter muss sie vielmehr erneut aussprechen.

 

Die Kündigung ist an den Mieter zu richten, sind mehrere Personen Mieter, muss sie sich an alle richten und auch allen zugehen.  Dies gilt regelmäßig auch dann, wenn einer der Mieter ausgezogen ist, da allein der Auszug aus der Wohnung nicht dazu führt, dass dieser Mieter auch aus dem Mietvertrag ausscheidet.

3.2. Mieter

Die obigen Ausführungen gelten umgekehrt auch für Mieterkündigungen.  Sind mehrere Personen gemeinsam Mieter, müssen alle gemeinsam kündigen. Dies gilt auch dann, wenn ein Mieter ausgezogen ist,  solange er nicht wirksam aufgrund einer Vereinbarung mit dem Vermieter und den anderen Mietern aus dem, Mietvertrag entlassen wurde. Eine Kündigung nur eines Mieters von mehreren ist unwirksam. Will nur ein Mieter kündigen, kann er gegebenenfalls von den anderen verlangen, dass diese der Kündigung zustimmen.

4. Begründung der Kündigung

Ob und wie die Kündigung begründet werden muss,  hängt davon ab, ob sie der Mieter oder Vermieter ausspricht und ob es sich um eine ordentliche oder eine außerordentliche fristlose Kündigung handelt.

5. Kann eine Kündigung unwirksam werden?

5.1. Durch Fortsetzung des Mietgebrauchs, § 545 BGB

Setzt der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses den Gebrauch der Mietsache fort, gilt das Mietverhältnis gemäß § 545 BGB als auf unbestimmte Zeit fortgesetzt, wenn der Mieter nicht innerhalb von zwei Wochen ab diesem Zeitpunkt, der Vermieter innerhalb von zwei Wochen ab dem Zeitpunkt, von dem er von der Fortsetzung erfährt, dieser Fortsetzung widerspricht.

Dieser Widerspruch kann bereits mit der Kündigung erklärt werden. Die Parteien können auch im Mietvertrag vereinbaren, dass § 545 BGB nicht gelten soll.

5.2. Heilung durch Zahlung, § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB

Wurde dem Mieter wegen Zahlungsverzugs gemäß §§ 543 Abs. 2 Nr. 3; 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB fristlos gekündigt, kann die Kündigung unwirksam gemacht werden, wenn der Mieter bis spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage sämtliche bis dahin aufgelaufenen Zahlungsrückstände ausgleicht.

 

Diese Möglichkeit hat der Mieter allerdings nur, wenn ihm in den vergangenen zwei Jahren nicht schon einmal wegen Zahlungsverzuges gekündigt wurde.

 

Eine vom Vermieter gegebenenfalls zugleich ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges kann hingegen nicht durch Nachzahlung der Mietrückstände geheilt werden.

5.3. Fortsetzung nach Härtefallwiderspruch, §§ 574 ff. BGB

Im Falle einer ordentlichen Kündigung durch den Vermieter kann der Mieter der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

 

Kündigt der Vermieter jedoch wegen eines Grundes, der ihn auch zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen würde, ist der Widerspruch ausgeschlossen.

 

Der Vermieter soll den Mieter in der Kündigung auf die Möglichkeit des Widerspruchs hinweisen, der fehlende Hinweis macht die Kündigung aber nicht unwirksam, sondern führt lediglich dazu, dass sich der Mieter auch nach Ablauf der Widerspruchsfrist (zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses) auf die besondere Härte berufen kann. Der Widerspruch ist schriftlich zu erklären und soll auf Verlangen des Vermieters begründet werden.

II. Kündigung des Mieters

1. Ordentliche Kündigung

Sofern das Recht zur ordentlichen Kündigung im konkreten Fall nicht ausnahmsweise ausgeschlossen ist, kann der Mieter das Mietverhältnis jederzeit  kündigen.  Das Mietverhältnis endet dann zum Ablauf des übernächsten Monats, der auf den Monat des Zugangs der Kündigung folgt, sofern die Kündigung den Vermieter bis zum dritten Werktag des laufenden Monats zugeht. Geht sie später zu, zählt der laufende Monat bei der Berechnung der Kündigungsfrist nicht mehr mit. Die Dauer des Mietverhältnisses hat auf die Länge der Kündigungsfrist keine Auswirkung.

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, eine Begründung ist nicht erforderlich.

2. Außerordentliche fristlose Kündigung

Der Mieter kann das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der ihm eine Kündigung unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist unzumutbar macht. Hierfür ist der Mieter darlegungs- und beweispflichtig. Der Mieter kann insbesondere dann fristlos kündigen, wenn

 

  • ihm  der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird (§ 543 Abs.2 Nr. 1 BGB). Dies ist etwa dann der Fall, wenn der Vermieter die Mietsache bereits mangelhaft übergibt oder einen späteren Mangel trotz Aufforderung nicht beseitigt.

 

  • bei Wohnraummietverhältnissen der Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist (§ 569 Abs. 1 S. 1 BGB)

 

  • der Vermieter den Hausfrieden erheblich stört (§ 569 Abs. 2 BGB)

 

Regelmäßig wird der Mieter vor Ausspruch der Kündigung jedoch Abhilfe verlangen oder vertragswidriges Verhalten abmahnen müssen, ehe die Kündigung zulässig ist. Allerdings gibt es hiervon auch Ausnahmen, wenn zum Beispiel ein solches Abhilfe verlangen/eine solche Abmahnung keine Aussicht auf Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen gerechtfertigt ist. Für das Vorliegen eines solchen Ausnahmefalls ist der kündigende Mieter darlegungs-und beweispflichtig.

 

Ist die fristlose Kündigung unwirksam, weil er gar kein Kündigungsgrund vorlag oder aber der Mieter es versäumt hat, zuvor Abhilfe zu verlangen oder den Vermieter abzumahnen, besteht das Mietverhältnis ungekündigt fort. Dem Mieter bleibt dann nur, das Mietverhältnis nunmehr ordentlich zu kündigen. Bis zum Ablauf der Kündigungsfrist bleibt der dann verpflichtet, Miete zu bezahlen, auch wenn er möglicherweise bereits ein neues Mietverhältnis eingegangen und umgezogen ist.

 

Sollte eine fristlose Kündigung ihres Mietverhältnisses in Betracht kommen, empfehle ich daher, sich zuvor fachkundig beraten zu lassen.

3. Sonderkündigungsrechte des Mieters

In bestimmten Fällen gesteht das Gesetz dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu, z.B.

  • § 540 Abs. 2 BGB: Sonderkündigungsrecht bei  Verweigerung der Untervermietungserlaubnis
  • § 555e BGB: Sonderkündigungsrecht bei Modernisierungsankündigung
  • § 561 BGB: Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhungen
  • § 563a BGB: Sonderkündigungsrecht  der überlebenden Mieter bei Tod eines Mitmieters
  • § 564 S. 2 BGB: Sonderkündigungsrecht des Erben des Mieters

Diese Sonderkündigungsrechte gelten auch dann, wenn nach dem Mietvertrag die ordentliche Kündigung zeitweise ausgeschlossen ist oder das Mietverhältnis gemäß § 545 BGB wirksam befristet wurde. Werden sie ausgeübt, tritt zum Beispiel eine Mieterhöhung nicht ein. Sie können aber nur innerhalb einer bestimmten Frist ausgeübt werden.

(Wird weiter vollständigt)

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