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Rechtsanwalt Thomas Emmert Kanzlei für Immobilien- und Familienrecht
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Corona - Was Gewerberaummieter jetzt wissen müssen

 

Update: Gesetzesänderung vom 17.12.2020

 

Staatlich angeordnete Schließungen von Geschäften gelten künftig als Umstand, der zu einer Anpassung des Mietvertrages wegen Störung der Geschäftsgrundlage führen kann. Zu den Einzelheiten siehe unten V.ür Gewerbemiet- und Pachtverhältnisse, die von staatlichen Covid-19 Maßnahmen betroffen sind, wird künftig gesetzlich vermutet, dass die Einschränkungen ein Umstand im Sinne von § 313 BGB sind, der zu einer Anpassung des Mietvertrages unter dem Gesichtspunkt einer Störung der Geschäftsgrundlage führen kann. Ein Automatismus, dass Gewerbemieter bei coronabedingten Maßnahmen eine Reduzierung der Miete oder eine sonstige Vertragsanpassung verlangen können, ist mit der Neuregelung allerdings nicht verbunden. Bundestag beschlossene Regelung im Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuche (EGBGB) lautet:

 

 

Die sich ausbreitende Corona-Epidemie  trifft Unternehmer auch wirtschaftlich. Der Wegfall von Aufträgen, die persönliche Betroffenheit des Unternehmers durch eine Infektion oder einen Infektionsverdacht und die nachfolgende Quarantäne oder die staatlich angeordnete Schutzmaßnahmen wie Betriebsschließungen und eine mögliche Ausgangssperre können zu erheblichen Umsatzeinbußen bis hin zum geschäftlichen Ruin führen. Bei angemieteten Geschäftsräumen stellt sich die Frage, wie Umsatzeinbußen oder eine angeordnete Betriebsschließung mietrechtlich v.a. im Hinblick auf die laufende Mietzahlungspflicht, eine etwaige Mietminderung oder eine mögliche vorzeitige Kündigung zu beurteilen sind.

 

I. Corona und Mietzahlungspflicht

Gemäß §§ 535 Abs. 2, 556b Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die vereinbarte Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist. In der Regel ist die Miete monatlich zu zahlen, so dass sie bis zum dritten Werktag eines Monats im Voraus fällig ist.

Üblicherweise wird als Miete ein Geldbetrag vereinbart. Kann der Mieter aus von ihm nicht zu vertretenden Gründen, wie etwa einen unverschuldeten Umsatzeinbruch, den vereinbarten Betrag nicht aufbringen, stellt sich die Frage, ob ihn dies von seiner grundsätzlichen Verpflichtung zur Mietzahlung befreit. Dies ist nicht der Fall. Das wirtschaftliche Unvermögen des Mieters befreit ihn nicht von seiner Verpflichtung zur Mietzahlung, ohne dass es darauf ankommt, ob er dies verschuldet hat oder nicht, ihn trifft insoweit ein sogenanntes Beschaffungsrisiko, s.a. § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB.1

Dies bedeutet, dass der Mieter selbst dann grundsätzlich zur Mietzahlung verpflichtet bleibt, wenn aufgrund umfassender Auftragsstornierungen oder einer staatlich angeordnete Betriebsschließung seine Umsätze komplett wegfallen.

Anderes ergibt sich auch nicht aus Art. 240 § 2 EGBGB, der die Kündigung des Mietverhältnisses ausschließt, wenn der Mieter die für April 2020 bis einschließlich Juni 2020 fällig werdenden Mieten corona-bedingt nicht bzw. nicht rechtzeitig zahlen kann. Der Kündigungsausschluss lässt die Mietzahlungspflicht unberührt, so dass ausbleibende Mieten vom Vermieter auch ohne weiteres eingeklagt werden können.[1]

 

1    Palandt/Grüneberg, BGB, 79. Aufl. 2020, § 276 Rdn. 28; BGH vom 04.02.2015 – VIII ZR 175/14, NJW 2015, 1296, Rdn. 17 mw.N.

[1] LG Frankfurt vom 07.08.2020 – 2-05 O 160/20, GE 2020, 1252.

II. Corona und Mietminderung

1. Allgemein

Die grundsätzlich bestehende Mietzahlungspflicht kann gemäß § 536 Abs.1 BGB eingeschränkt oder ganz aufgehoben sein, wenn die Mietsache unmittelbar[1] mit einem Mangel behaftet ist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt.

Unmittelbar heißt zunächst, dass der Mangel der Mietsache selbst anhaftet. So kann zum Beispiel Schimmelbefall oder aber das Vorhandensein von Umweltgiften in den Räumen eine Mietminderung rechtfertigen. Eine Mietminderung im Zusammenhang mit Corona käme hier nur in Betracht, wenn von den Mieträumen selbst ein Infektionsrisiko ausginge, was nach gegenwärtigem Wissensstand wohl regelmäßig ausgeschlossen sein dürfte. Bloße Befürchtungen begründen kein Minderungsrecht.[2]

Ob Unmittelbarkeit gegeben ist, wenn die die Gebrauchsfähigkeit beeinträchtigende Störung lediglich aus der Umgebung der Mieträume stammt, ist anhand der Umstände des Einzelfalles unter besonderer Berücksichtigung des vertraglich vereinbarten Verwendungszwecks zu entscheiden.[3]  So kann zum Beispiel die Sperrung eine zu einer Gaststätte führenden Landstraße, durch die das Lokal von seinen Gästen abgeschnitten wird, einen Minderungsgrund darstellen. [4] Sie fehlt aber, wenn überhaupt kein Bezug zum konkreten Mietobjekt mehr besteht, was bei einer die Allgemeinheit treffenden Regelung wie zum Beispiel einer Ausgangssperre oder auch nur dem zu einem Ausbleiben von Kunden führenden Rat, Sozialkontakte einzuschränken,  der Fall ist.

 

[1] BGH; Urt. v. 21.09.2005 – XII ZR 66/03, NJW 2006, 899.

[2] OLG Hamm, RE v. 25.03.1987 – 30 REMiet 1/86, ZMR 1987, 267.

[3] Eisenschmid in Schmidt-Futterer, 14. Aufl. 2019, § 536 Rdn. 15 f.; BGH, Urt. v. 01.07.1981 – VIII ZR 192/90, NJW 1981, 2405.

[4] OLG Frankfurt/Main, Urt. v. 05.07.2017 – 2 U 152/16, ZMR 2017, 882.

2. Umsatzeinbußen als Mangel?

Umsatzeinbußen, soweit sie nicht auf einen tatsächlich vorhandenen Mangel der Mietsache zurückzuführen sind, berechtigen grundsätzlich nicht zur Mietminderung. Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter trägt grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache, wie sich auch aus § 537 BGB ergibt. Dazu gehört bei der gewerblichen Miete vor allem die Chance, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können. Erfüllt sich die Gewinnerwartung des Mieters nicht, so verwirklicht sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters, dass dieser nicht auf den Vermieter verlagern kann.[1] Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter dem Mieter ausnahmsweise im Mietvertrag einen bestimmten Mindestumsatz zusichert oder sich anderweitig vertraglich am Geschäftsrisiko des Mieters beteiligt.[2]

Der unter Umsatzeinbußen wegen Corona-bedingt stornierter Aufträge oder Kundenrückgangs leidende Mieter kann daher nicht mit dieser Begründung die Miete mindern.

 

[1] BGH, Urt. v. 19.07.2000 – XII ZR 176/98, NZM 2000, 1004;

[2] LG Berlin, Urt. v. 04.08.2008 – 12 O 812/07, NZM 2008, 844-

3.  Anordnung der Betriebseinstellung als Mangel?

Schließlich stellt sich die Frage, ob der Mieter jedenfalls dann, wenn ihm behördlicherseits der Betrieb seines Geschäfts regelrecht untersagt wird, Minderungsansprüche geltend machen kann. Dies wird für den Fall bejaht, soweit die behördliche Auflage oder Genehmigungsuntersagung an die Beschaffenheit oder Lage der Mieträume anknüpft.[1] Andere gesetzgeberische Maßnahmen, die den geschäftlichen Erfolg beeinträchtigen, fallen dagegen in den Risikobereich des Pächters.[2]

 

Dies trifft auf eine coronabedingte Betriebsuntersagung zu. Die Untersagung erfolgt eben gerade nicht deshalb, weil die angemieteten Räume nicht oder jedenfalls nicht zu dem nach dem Mietvertrag vorgesehenen Zweck genutzt werden dürften. Mit der Betriebseinstellung wird vielmehr bezweckt, dass das durch den mit dem Geschäftsbetrieb des Mieters einhergehenden Publikumsverkehr verbundene Risiko der Weiterverbreitung des Coronavirus unterbunden und so die Allgemeinheit geschützt werden soll. Vergleichbar ist dies mit den Fällen des gesetzlichen Rauchverbots in Gaststätten, die nach der BGH-Rechtsprechung ebenfalls keinen Mangel der Mietsache darstellen.[3] Dementsprechend berechtigt auch die coronabedingte Anordnung der Betriebseinstellung den Mieter nicht zur Mietminderung.

 

Dies wird auch praktisch ausnahmslos von der inzwischen hierzu ergangenen Rechtsprechung so gesehen, die ein Minderungsrecht des Mieters aufgrund Corona-bedingter Betriebsschließungen verneint. Hierin liegt weder ein Mangel i.S.v. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB, noch wird dem Vermieter hierdurch Gewährung des Gebrauchs der Mietsache gem. § 275 Abs. 1 BGB unmöglich. Vielmehr handelt es sich um ein Problem des allein den Mieter treffenden Verwertungsrisikos.[4]

 

Achtung: Die in diesem Fall einen Mietmangel i.S.v. § 536 BGB und damit ein Minderungsrecht bejahende Entscheidung der 3. Zivilkammer des  LG München I vom 22.09.2020[5]  ist – nach hier vertretener Auffassung zu Recht – völlig vereinzelt geblieben und auf Ablehnung gestoßen.[6] Zur Begründung seiner Entscheidung  hatte das Gericht unter Außerachtlassung der seither ergangenen, BGH-Rechtsprechung[7]  sich ausschließlich auf einige insoweit längst überholte Urteile des Reichsgerichts aus der Zeit zu Beginn des ersten Weltkriegs und darüber hinaus auf seine Auffassung stützende Literaturstimmen beschränkt..

 

[1] St. Rspr. seit BGH vom 20.01.1971 – VIII ZR 167/69, MDR 1971, 294; BGH vom 16.09.2009 – VIII ZR 275/09, WuM 2009, 661; BGH vom 20.11.2013 – XII ZR 77/12, NZM 2014, 165.

[2] BGH vom 13.07.2011 – XII ZR 189/09, WuM 2011, 520.

[3] BGH vom 13.07.2011 – XII ZR 189/09, WuM 2011, 520.

[4] OLG Frankfurt vom 19.03.2021 – 2 U 143/21, juris, OLG Karlsruhe vom 24.02.2021 – 7 U 109/20, NJW 2021, 945; ,  OLG Dresden vom 24.02.2021 – 5 U 1782/20, juris; OLG München vom 17.02.2021 – 32 6358/20, NJW 2021, 948;  LG Oldenburg vom 26.01.2020 – 8 O 1268/20, juris;         LG Frankfurt vom 02.10.2020  - 2-15 O 23/20, juris; LG Zweibrücken vom 11.09.2020 – HKO 17/20, juris; LG Frankfurt vom 07.08.2020 – 2-5 O 160/20, GE 2020, 1252; LG Heidelberg vom 30.07.2020 – 5 O 66/20, GE 2020, 1184.

[5] LG München I vom 22.09.2020 – 3 O 4495/20.

[6] z.B. LG Oldenburg vom 26.10.2020 – 8 O 1268/20, juris.

[7] BGH vom 20.01.1971 – VIII ZR 167/69, MDR 1971, 294; BGH vom 16.09.2009 – VIII ZR 275/09, WuM 2009, 661; BGH vom 13.07.2011 – XII ZR 189/09, WuM 2011, 520; BGH vom 20.11.2013 – XII ZR 77/12, NZM 2014, 165.

 

III. Corona und Betriebspflicht

1. Allgemein

Gerade bei Mietverträgen über Geschäftsräume in Einkaufszentren finden sich regelmäßig Vereinbarungen über eine Betriebspflicht des Mieters, d. h. die Pflicht, sein Geschäft zu bestimmten Zeiten geöffnet zu halten und zu betreiben. Derartige Vereinbarungen sind grundsätzlich wirksam. 

2. Umsatzeinbußen

Auch hier gilt, dass der Mieter das wirtschaftliche Verwendungsrisiko grundsätzlich alleine trägt. Umsatzeinbußen, die auf einen Kundenrückgang oder die Stornierung von Aufträgen zurückzuführen sind, berechtigen den Mieter daher regelmäßig nicht, seinen Betrieb trotz bestehender Betriebspflicht einzustellen.[1] die Parteien können aber hierzu im Mietvertrag abweichende Vereinbarungen treffen.

 

[1] z.B. OLG Koblenz, Urt. v. 27.06.2019 – 1 U 14717/18, NZM 2019, 588; OLG  Rostock, Urt. v. 08.03.2004 – 3 U 118/03, NZM 2004, 460; 

3. Anordnung der Betriebseinstellung

Anders verhält es sich, wenn der Mieter den Betrieb aufgrund behördlicher Anordnung im Zusammenhang mit der Corona-Epidemie einstellen muss. Dies stellt in diesem Zusammenhang aber keine schuldhafte Verletzung der mietvertraglichen Betriebspflicht dar, da die Erfüllung dieser Verpflichtung in diesem Fall regelrecht rechtswidrig wäre und vom Mieter nicht verlangt werden kann.

IV. Corona und vorzeitige Kündigung des Mietverhältnisses

Umsatzeinbußen und Betriebseinstellung können dazu führen, dass der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen kann, was insbesondere dann fatal ist, wenn ein Mietverhältnis langfristig auf bestimmte Zeit abgeschlossen wurde und der Mieter sich der Mietzahlungspflicht auf absehbare Zeit nicht durch eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses entziehen kann. Hier stellt sich die Frage, ob dem Mieter nicht ein außerordentliches  Kündigungsrecht mit entsprechend kurzer Frist zuzubilligen ist.

Dies hat die Rechtsprechung jedenfalls bisher durchweg abgelehnt. Soweit die Umsatzeinbußen oder die Betriebseinstellung nicht auf einen Mangel der Mietsache zurückzuführen sind, berechtigen sie den Mieter auch nicht, das an sich auf eine bestimmte Zeit eingegangene Mietverhältnis vorzeitig außerordentlich zu kündigen.[1] Der Mieter kann sich insoweit auch nicht auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage mit einem daraus resultierenden Anspruch auf Anpassung des Mietvertrags in Gestalt eines vorzeitigen Kündigungsrechts berufen.[2]

Den Parteien steht es allerdings frei, bereits im Mietvertrag für diesen Fall ein außerordentliches Kündigungsrecht zu vereinbaren.

Führen die wirtschaftlichen Probleme des Mieters schließlich zu dessen Insolvenz, ist jedoch der Insolvenzverwalter gemäß § 109 Abs. 1 InsO zur vorzeitigen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.

 

[1] OLG Koblenz, Urt. v. 27.06.2019 – 1 U 14717/18, NZM 2019, 588

[2] OLG Düsseldorf, Beschl. v. 30.12.2010 – 24 U 109/10, MietRB 2011, 343

V. Störung der Geschäftsgrundlage

1. Allgemein

Gem. § 313 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei eine Anpassung eines geschlossenen Vertrags verlangen, wenn sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Vertrag in Vorhersehung dieser Veränderungen nicht oder jedenfalls mit anderem Inhalt geschlossen hätten.  Voraussetzung ist, dass der die Anpassung begehrenden Partei das Festhalten am unveränderten Vertrag  unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung nicht zugemutet werden kann

Die Vorschrift gilt für alle schuldrechtlichen Verhältnisse und somit auch für Mietverträge.[1] die Anwendbarkeit der Grundsätze über die Störung der Geschäftsgrundlage auf die coronabedingten Schließungen bzw. Einschränkungen des Betriebs des Mieters  ist zwischenzeitlich von der Rechtsprechung durchweg anerkannt.[2]

§ 313 BGB ist subsidiär[3] gegenüber den Regelungen über die Unmöglichkeit, über Gewährleistung sowie über die aus ordentliche Kündigung von Dauerschuldverhältnissen.

 

Praxistipp:

Die Regelungen des Art. 240 § 2 EGBGB entfalten im Hinblick auf die Anwendbarkeit der Grundsätze über die Störung der Geschäftsgrundlage keine Sperrwirkung.[4]

 

Für die Anwendung des § 313 BGB ist dort kein Raum, wo sich durch die Störung ein Risiko verwirklicht, das nach dem Vertrag, dem Vertragszweck und schließlich dem dispositiven Recht von einer Partei allein zu tragen ist.[5]

 

a) Geschäftsgrundlage

Die „Geschäftsgrundlage“ im Sinne der Vorschrift wird durch die Umstände gebildet, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind. Hierbei wird zwischen subjektiver und objektiver sowie großer und kleiner Geschäftsgrundlage unterschieden.[6]

Die bei Vertragsschluss vorhandenen Vorstellungen beider Parteien von dem Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt bestimmter Umstände oder einer einzelnen Partei, sofern diese für die andere Partei erkennbar waren und von ihr nicht beanstandet wurden, gehören, sofern sie nicht regelrecht zum Vertragsinhalt geworden sind, zur subjektiven Geschäftsgrundlage.[7]

Demgegenüber zählen zur objektiven Geschäftsgrundlage diejenigen Umstände und allgemeinen Verhältnisse, deren Vorhandensein oder Fortdauer objektiv erforderlich ist, damit der Vertrag im Sinne der Intentionen beider Vertragsparteien noch als eine sinnvolle Regelung bestehen kann.[8]

Die Vorstellung der Parteien bei Vertragsschluss, dass sich die wirtschaftlichen, politischen oder sozialen Rahmenbedingungen nicht grundlegend verändern (z.B durch Krieg, kriegsähnliche Entwicklungen, Epidemien etc.) bildet die sogenannte große Geschäftsgrundlage, sie ist Teil der objektiven Geschäftsgrundlage.[9]

 

b) Veränderung nach Vertragsschluss

Die die Geschäftsgrundlage bildenden Umstände müssen sich nach Vertragsschluss geändert haben.[10] anderes ergibt sich auch nicht aus § 313 Abs. 2 BGB, da dieser zwar auf objektiv bereits bei Vertragsabschluss unzutreffende wesentliche Vorstellungen der Parteien abstellt, gleichzeitig aber voraussetzt, dass sich dies subjektiv für die Parteien erst nach Vertragsabschluss herausgestellt hat.

 

c) Schwerwiegende Veränderung

Voraussetzung ist weiterhin, dass es sich um eine schwerwiegende Veränderung handelt. Abzustellen ist hierbei auf die Art des Vertrages und der aufgetretenen Störung sowie den sonstigen Umständen des Einzelfalls.[11] schwerwiegend ist die Veränderung jedenfalls dann, wenn nicht ernsthaft bezweifelt werden kann, dass eine der Parteien oder beide den Vertrag bei Kenntnis der Änderung nicht oder nur mit anderem Inhalt abgeschlossen hätten.[12]

 

 

 

 

[1] Palandt/Grüneberg, § 313 Rdn. 7.

[2] OLG Frankfurt vom 19.03.2021 – 2 U 143/21, juris, OLG Karlsruhe vom 24.02.2021 – 7 U 109/20, NJW 2021, 945;  OLG Dresden vom 24.02.2021 – 5 U 1782/20, juris; OLG München vom 17.02.2021 – 32 6358/20, NJW 2021, 948;  LG Oldenburg vom 26.01.2020 – 8 O 1268/20, juris

[3] OLG Frankfurt, aaO., OLG Karlsruhe , aaO;  OLG Dresden aaO.,; OLG München, aaO.;  LG Oldenburg, aaO.

[4] LG Dortmund vom 23.02.2021 – 12 O 359/20, juris;  LG München I vom 25.01.2021 – 31 O 7743/20; NZM 2021, 194.

[5] St. BGH-Rspr.: z.B.  BGH vom 09.05.2012 – IV ZR 1/11, NJW 2012, 2733; BGH vom 09.03.2010 – VI ZR 52/09, NJW 2010, 1874; BGH vom 21.09.2005 – XII ZR 66/03, NZM 2006, 54.

[6] Palandt/Grüneberg, § 313 Rdn. 2 ff. 

[7] Palandt/Grüneberg, aaO., Rdn. 3; BGH vom 15.04.2016 – V ZR 42/15, NJW 2016, 3100

[8] Palandt/Grüneberg, aaO., Rdn. 4.

[9] Palandt/Grüneberg, aaO. Rdn. 5

[10] Palandt/Grüneberg, aaO. Rdn. 17.

[11] Palandt/Grüneberg, aaO. Rdn. 18.

[12] Palandt/Grüneberg, aaO.

[13] BGBl I 2020, 3328.

2. Gesetzliche Vermutung der Störung, Art. 240 § 7 EGBGB

a) Allgemein

Der zum 1.1.2021 in Kraft getretene, nur auf Gewerberaummiet-und Pachtverhältnisse anwendbare  Art. 240 § 7 EGBGB[1] enthält  eine  als vom Mieter vorzutragende Einwendung[2] ausgestaltete gesetzliche Vermutung für das Vorliegen einer schwerwiegenden Veränderung der Geschäftsgrundlage nach Vertragsschluss für den Fall, dass vermietete oder verpachtete Räume infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der Corvette-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar sind.

 

Praxistipp:

Die Vermutung ist widerleglich, zum Beispiel in Fällen, in denen der Mietvertrag zu einem Zeitpunkt geschlossen wurde, in der eine pandemieartige Ausbreitung des Virus in der breiten Öffentlichkeit bereits absehbar war. Dann ist regelmäßig davon auszugehen, dass ein solcher Mietvertrag in Kenntnis einer möglicherweise bevorstehenden tiefgreifenden Veränderung des Wirtschaftslebens geschlossen wurde.[3]

 

Sie bezieht sich darüber hinaus lediglich darauf, dass ein Fall des Wegfalls der Geschäftsgrundlage vorliegen soll. Art. 240 § 7 EGBGB trifft zudem keine Aussage darüber, ob die weiteren Voraussetzungen des § 313 BGB vorliegen. [4]

 

b) Zeitlicher Anwendungsbereich

Die Vorschrift findet keine Anwendung auf abgeschlossene Sachverhalte. Als abgeschlossen hat ein Sachverhalt nicht nur dann zu gelten, wenn rechtskräftig über ihn entschieden wurde, sondern auch, wenn die Parteien über die zu zahlenden Mieten/Pachten Stundungen, Verzichte oder dergleichen vereinbart haben oder die Zahlungen schlichtweg ohne Vorbehalt geleistet wurden.[5]

 Ist dies nicht der Fall, kann sich der Mieter/Pächter auch im Zusammenhang mit  staatlichen Schließungsanordnungen im Frühjahr 2020 auf Art. 240 § 7 EGBGB berufen, soweit die Miete/Pacht wegen dieser Maßnahmen unter Vorbehalt geleistet wurde. 

 

c) Staatlicher Eingriff

Art. 240 § 7 EGBGB findet nur Anwendung im Zusammenhang mit staatlichen Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19 Pandemie. n. Bei den staatlichen Maßnahmen wird es sich regelmäßig um Verordnungen, Allgemeinverfügungen oder konkret-individuelle Verwaltungsakte handeln, die insbesondere auf das Infektionsschutzgesetz gestützt sind. Dies können Maßnahmen von Bundesbehörden im Rahmen einer vom Deutschen Bundestag nach § 5 Abs. 1 S. 1 IfSG festgestellten epidemischen Lage von nationaler Tragweite sein sowie Maßnahmen der Länder, Kreise und Gemeinden zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19. [6]

 

Praxistipp:

Nicht unter Art. 240 § 7 EGBGB fallen Maßnahmen, die sich allein gegen die Person des Mieters oder seine Beschäftigten richten, wie etwa Quarantäneanordnungen gegen einzelne Personen.[7]

 

d) Einschränkung der Verwendbarkeit

Erforderlich ist, dass die staatliche Maßnahme die Verwendbarkeit des Grundstücks oder der Räume für den Betrieb des Mieters durch hoheitliches Handeln erheblich einschränkt oder aufhebt, z.B. durch eine Schließungsverfügung  oder die  staatlichen Vorgabe, nur einen bestimmten Teil der Ladenfläche für Publikumsverkehr zu nutzen oder die Anzahl der Personen zu beschränken, die sich auf einer bestimmten Fläche aufhalten dürfen.[8]

 

Die staatliche Maßnahme muss die Verwendbarkeit der Mietsache für den  Betrieb  des Mieters einschränken und sich dafür auf die Mietsache selbst oder den in der Mietsache ausgeübten Betrieb des Mieters beziehen. Unter Betrieb ist die tatsächliche Nutzung im Rahmen des vertraglich vereinbarten Zwecks zu verstehen. Auch die nicht-gewerbliche Nutzung ist erfasst, zum Beispiel die Nutzung von Räumen durch Idealvereine zur Verwirklichung ihres ideellen Zwecks. Auch die private Nutzung kann einen Betrieb im Sinne der Vorschrift darstellen.

 

Praxistipp:

Art. 240 § 7 EGBGB findet keine Anwendung auf Fälle, in denen der Betrieb des Mieters  selbst nur mittelbar von staatlichen Maßnahmen betroffen wird (z.B.  Zulieferbetriebe für die Gastronomie, Veranstaltungsbranche), der Mieter hierdurch aber Umsatzeinbußen erleidet, die dazu führen, dass er die Miete für die von ihm angemieteten Räumlichkeiten nicht mehr aufbringen kann.[9]

 

 

[1] BGBl I 2020, 3328.

[2] Lützenkirchen, Corona im Miet- und Pachtrecht: Störung der Geschäftsgrundlage?, juris.

[3] Gesetzesbegründung, BT-DRs. 19/25322, S. 20; OLG Frankfurt vom 19.03.2021 – 2 U 143/21, juris

[4] Lützenkirchen, aaO.

[5] Lützenkirchen, aaO.

[6] Gesetzesbegründung, BT-DRs. 19/25322, S. 20

[7] BT-Drs. 19/25322, aaO

[8] BT-Drs. 19/25322, aaO.

[9] Lützenkirchen, aaO.

3. Umzumutbarkeit

a) Allgemein

Das Festhalten am unveränderten Vertrag muss der Partei, die sich auf eine Störung der Geschäftsgrundlage beruft, schließlich unzumutbar sein. Die Vermutungswirkung des Art. 240 § 7 EGBGB greift insoweit nicht, da diese sich lediglich darauf bezieht, dass eine coronabedingte staatliche Maßnahme eine schwerwiegende Veränderung darstellt, der Geschäftsgrundlage darstellt, nicht aber auf die daraus resultierende Folge der Unzumutbarkeit der Beibehaltung des bisherigen Vertrages. Hier gelten die allgemeinen Regeln der Darlegung-und Beweislast, die bei der Partei liegen, die sich auf die Unzumutbarkeit beruft.

 Dem Mieter sind Aufwendungen, welche die dem Schuldverhältnis immanente Opfergrenze überschreiten, nicht mehr zumutbar. Diese Opfergrenze wird insbesondere überschritten, wenn die Inanspruchnahme des Mieters zur Vernichtung seiner Existenz führen würde; unter Umständen genügt auch bereits eine schwere Beeinträchtigung des wirtschaftlichen Fortkommens.[1] Bei Dauerschuldverhältnissen wie Miet-und Pachtverhältnissen ist es für die Annahme der Unzumutbarkeit nicht erforderlich, dass die Veränderung für eine Partei regelrecht existenzbedrohend wird.[2]

 

b) Zumutbarkeitsprüfung

Im konkreten Fall hat daher eine Abwägung der Interessen beider Parteien stattzufinden, wobei zu berücksichtigen ist, dass das Risiko der Verwendung der Mietsache grundsätzlich beim Mieter liegt.[3] Es obliegt dem Mieter, alle zumutbaren Maßnahmen zu ergreifen, um seinen Betrieb auch während der Pandemie soweit wie möglich aufrecht zu erhalten bzw. durch zumutbare Anpassungen seines Geschäftsmodells drohende Verluste abzuwenden. [4]Dabei ist nicht nur der substantiiert vom Mieter darzulegende und im Bestreitensfall gegebenenfalls durch Vorlage entsprechender Buchhaltungsunterlagen, Jahresabschlüsse und Steuererklärungen zu beweisende Umsatzrückgang zu berücksichtigen, sondern insbesondere auch,

  • ob und in welchem Umfang er seiner Obliegenheit zur rechtzeitigen Bildung von Rücklagen nachgekommen ist[5]
  • ob und inwieweit der Mieter staatliche Kompensationen in Gestalt von Coronahilfen, Kurzarbeitergeld etc. erhalten hat, [6] dabei sind die erhaltenen Hilfen nur anteilig auf die Miete im Verhältnis des Anteils der Mieter an den Gesamtverbindlichkeiten anzurechnen.[7]
  • ob die Einbußen durch die Aufnahme und/oder Ausweitung alternativer Vertriebsformen (Online-Handel, Außerhausverkauf) reduziert werden konnten,[8]
  • ob der Mieter in der Zeit der Schließung die Räumlichkeiten anderweitig (z.B . als Lager für Warenbestände) nutzen oder in der Zeit etwa erforderliche Schönheitsreparaturen ausführen konnte[9]

 

Praxistipp:

Betreibt der Mieter mehrere Filialen, ist immer auf die eine konkrete Filiale betreffenden Verhältnisse abzustellen. Weder kann sich der Mieter auf Umsatzeinbrüche anderer Filialen berufen, noch kann ihm der Vermieter die dort erzielten Einkünfte entgegenhalten.[10]

 

c) Anspruch auf Vertragsanpassung

aa) Mietanpassung

§ 313 BGB gibt dem sich auf die Unzumutbarkeit berufenden Mieter kein Recht zur einseitigen Vertragsanpassung. Vielmehr hat er zunächst in Verhandlungen mit dem Vermieter einzutreten, der im Übrigen die Fortsetzung der Verhandlungen davon abhängig machen kann, dass der Mieter die behaupteten Einbußen durch Vorlage entsprechender Unterlagen belegt.[11]

Regelmäßig wird die Vertragsanpassung auf eine - temporäre - Anpassung der Miete hinauslaufen, eine bloße Stundung ist nicht angemessen. [12]Ein völliger Wegfall der Mietzahlungspflicht wird regelmäßig schon im Hinblick auf die Risikoverteilung nicht in Betracht kommen. So hat das OLG Dresden[13] unter der Annahme, dass das die Pandemie ein Risiko darstellt, das von Mieter und Vermieter gleichermaßen zu tragen ist, grundsätzlich eine Reduzierung der Nettomiete um 50 % für gerechtfertigt gehalten. Nachdem § 313 BGB allerdings nicht zu einer Überkompensation führen darf, muss sich der Mieter zunächst die erhaltenen Hilfen anteilig auf seine Miete anrechnen lassen, sodass dann erst der nach Abzug dieser anzurechnenden Beträge verbleibende Mietanteil entsprechend hälftig zu reduzieren ist.[14]

 

Praxistipp:

Ist der zugrunde liegende Mietvertrag gemäß § 550 BGB formbedürftig, sollte jedenfalls bei einer Laufzeit der Vertragsanpassung von mehr als einem Jahr eine Form warnende schriftliche Fixierung erfolgen.[15]

 

bb) Kündigung

Ein Recht zur vorzeitigen Auflösung des Vertrags ist zwar gemäß § 313 Abs. 3 BGB schon von Gesetzes wegen möglich, setzt allerdings voraus, wenn die Vertragsfortsetzung schlichtweg unzumutbar ist, weil etwa eine Vertragsanpassung von der Rechtsordnung verboten, undurchführbar oder sinnlos ist.[16] In einem solchen Fall müsste die Kündigung des Mietvertrags damit die einzige Möglichkeit sein, die Existenzgefährdung des Mieters abzuwenden. Nachdem allerdings eine Vertragsanpassung in Gestalt einer Mietsenkung ohne weiteres möglich ist und darüber hinaus das grundsätzlich beim Mieter verbleibende Verwendungsrisiko berücksichtigt werden muss, welches grundsätzlich auch im Falle einer andernfalls drohenden Insolvenz nicht zu einem Recht zur vorzeitigen Kündigung des Mietverhältnisses führt,[17] dürfte ein coronabedingtes Kündigungsrecht nach § 313 Abs. 3 BGB für den Mieter kaum vorstellbar sein.[18]

 

[1] OLG Karlsruhe vom 24.02.2021 – 7 U 109/20, NJW 2021, 945.

[2] OLG Dresden vom 24.02.2021 – 5 U 1782/20, juris; OLG München vom 17.02.2021 – 32 U 6358/20, NZM 2021, 226.

[3] OLG Karlsruhe, aaO.

[4] LG Mönchengladbach vom 02.11.2020 – 12 O 154/20, juris.

[5] LG München I vom 25.01.2021 – 31 O 7743/20; NZM 2021, 194.

[6] OLG Karlsruhe, aaO.

[7] LG München I vom 12.02.2021 – 31 O 11516/20, juris.

[8] OLG Karlsruhe, aaO.

[9] LG München I vom 22.09.2020 – 3 O 4495/20, ZMR 2021, 221.

[10] LG München I vom 12.02.2021 – 31 O 11516/20, juris; einschränkend OLG Karlsruhe, aaO, das die wirtschaftlichen Verhältnisse des Gesamtkonzerns bei der Beurteilung der Zumutbarkeit nicht gänzlich außer Betracht lassen will.

[11] Lützenkirchen, aaO.

[12] LG München I vom 25.01.2021 – 31 O 7743/20; NZM 2021, 194.

[13] OLG Dresden vom 24.02.2021 – 5 U 1782/20, juris.

[14] LG München I vom 12.02.2021 – 31 O 11516/20, juris

[15] Lützenkirchen, aaO.

[16] Palandt/Grüneberg, aaO. Rdn. 42.

[17] OLG Düsseldorf vom 30.12.2010 – 24 U 109/20

[18] S.a. Lützenkirchen, aaO.

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