Hier finden Sie meine Kanzlei

Rechtsanwalt

Thomas Emmert
Bismarckplatz 9
93047 Regensburg

 

 

Kontakt

Rufen Sie einfach an unter 

 

+49 941 5841491

 

oder nutzen Sie unser Kontaktformular.

Rechtsanwalt Thomas Emmert Kanzlei für Immobilien- und Familienrecht
Rechtsanwalt Thomas EmmertKanzlei für Immobilien- und Familienrecht

Corona - Was Gewerberaummieter jetzt wissen müssen

 

Update: Gesetzesänderung vom 17.12.2020

 

Staatlich angeordnete Schließungen von Geschäften gelten künftig als Umstand, der zu einer Anpassung des Mietvertrages wegen Störung der Geschäftsgrundlage führen kann. Zu den Einzelheiten siehe unten V.ür Gewerbemiet- und Pachtverhältnisse, die von staatlichen Covid-19 Maßnahmen betroffen sind, wird künftig gesetzlich vermutet, dass die Einschränkungen ein Umstand im Sinne von § 313 BGB sind, der zu einer Anpassung des Mietvertrages unter dem Gesichtspunkt einer Störung der Geschäftsgrundlage führen kann. Ein Automatismus, dass Gewerbemieter bei coronabedingten Maßnahmen eine Reduzierung der Miete oder eine sonstige Vertragsanpassung verlangen können, ist mit der Neuregelung allerdings nicht verbunden. Bundestag beschlossene Regelung im Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuche (EGBGB) lautet:

 

 

Die sich ausbreitende Corona-Epidemie  trifft Unternehmer auch wirtschaftlich. Der Wegfall von Aufträgen, die persönliche Betroffenheit des Unternehmers durch eine Infektion oder einen Infektionsverdacht und die nachfolgende Quarantäne oder die staatlich angeordnete Schutzmaßnahmen wie Betriebsschließungen und eine mögliche Ausgangssperre können zu erheblichen Umsatzeinbußen bis hin zum geschäftlichen Ruin führen. Bei angemieteten Geschäftsräumen stellt sich die Frage, wie Umsatzeinbußen oder eine angeordnete Betriebsschließung mietrechtlich v.a. im Hinblick auf die laufende Mietzahlungspflicht, eine etwaige Mietminderung oder eine mögliche vorzeitige Kündigung zu beurteilen sind.

 

I. Corona und Mietzahlungspflicht

Gemäß §§ 535 Abs. 2, 556b Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die vereinbarte Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist. In der Regel ist die Miete monatlich zu zahlen, so dass sie bis zum dritten Werktag eines Monats im Voraus fällig ist.

Üblicherweise wird als Miete ein Geldbetrag vereinbart. Kann der Mieter aus von ihm nicht zu vertretenden Gründen, wie etwa einen unverschuldeten Umsatzeinbruch, den vereinbarten Betrag nicht aufbringen, stellt sich die Frage, ob ihn dies von seiner grundsätzlichen Verpflichtung zur Mietzahlung befreit. Dies ist nicht der Fall. Das wirtschaftliche Unvermögen des Mieters befreit ihn nicht von seiner Verpflichtung zur Mietzahlung, ohne dass es darauf ankommt, ob er dies verschuldet hat oder nicht, ihn trifft insoweit ein sogenanntes Beschaffungsrisiko, s.a. § 276 Abs. 1 Satz 1 BGB.1

Dies bedeutet, dass der Mieter selbst dann grundsätzlich zur Mietzahlung verpflichtet bleibt, wenn aufgrund umfassender Auftragsstornierungen oder einer staatlich angeordnete Betriebsschließung seine Umsätze komplett wegfallen.

Anderes ergibt sich auch nicht aus Art. 240 § 2 EGBGB, der die Kündigung des Mietverhältnisses ausschließt, wenn der Mieter die für April 2020 bis einschließlich Juni 2020 fällig werdenden Mieten corona-bedingt nicht bzw. nicht rechtzeitig zahlen kann. Der Kündigungsausschluss lässt die Mietzahlungspflicht unberührt, so dass ausbleibende Mieten vom Vermieter auch ohne weiteres eingeklagt werden können.[1]

 

1    Palandt/Grüneberg, BGB, 79. Aufl. 2020, § 276 Rdn. 28; BGH vom 04.02.2015 – VIII ZR 175/14, NJW 2015, 1296, Rdn. 17 mw.N.

[1] LG Frankfurt vom 07.08.2020 – 2-05 O 160/20, GE 2020, 1252.

II. Corona und Mietminderung

1. Allgemein

Die grundsätzlich bestehende Mietzahlungspflicht kann gemäß § 536 Abs.1 BGB eingeschränkt oder ganz aufgehoben sein, wenn die Mietsache unmittelbar[1] mit einem Mangel behaftet ist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt.

Unmittelbar heißt zunächst, dass der Mangel der Mietsache selbst anhaftet. So kann zum Beispiel Schimmelbefall oder aber das Vorhandensein von Umweltgiften in den Räumen eine Mietminderung rechtfertigen. Eine Mietminderung im Zusammenhang mit Corona käme hier nur in Betracht, wenn von den Mieträumen selbst ein Infektionsrisiko ausginge, was nach gegenwärtigem Wissensstand wohl regelmäßig ausgeschlossen sein dürfte. Bloße Befürchtungen begründen kein Minderungsrecht.[2]

Ob Unmittelbarkeit gegeben ist, wenn die die Gebrauchsfähigkeit beeinträchtigende Störung lediglich aus der Umgebung der Mieträume stammt, ist anhand der Umstände des Einzelfalles unter besonderer Berücksichtigung des vertraglich vereinbarten Verwendungszwecks zu entscheiden.[3]  So kann zum Beispiel die Sperrung eine zu einer Gaststätte führenden Landstraße, durch die das Lokal von seinen Gästen abgeschnitten wird, einen Minderungsgrund darstellen. [4] Sie fehlt aber, wenn überhaupt kein Bezug zum konkreten Mietobjekt mehr besteht, was bei einer die Allgemeinheit treffenden Regelung wie zum Beispiel einer Ausgangssperre oder auch nur dem zu einem Ausbleiben von Kunden führenden Rat, Sozialkontakte einzuschränken,  der Fall ist.

 

[1] BGH; Urt. v. 21.09.2005 – XII ZR 66/03, NJW 2006, 899.

[2] OLG Hamm, RE v. 25.03.1987 – 30 REMiet 1/86, ZMR 1987, 267.

[3] Eisenschmid in Schmidt-Futterer, 14. Aufl. 2019, § 536 Rdn. 15 f.; BGH, Urt. v. 01.07.1981 – VIII ZR 192/90, NJW 1981, 2405.

[4] OLG Frankfurt/Main, Urt. v. 05.07.2017 – 2 U 152/16, ZMR 2017, 882.

2. Umsatzeinbußen als Mangel?

Umsatzeinbußen, soweit sie nicht auf einen tatsächlich vorhandenen Mangel der Mietsache zurückzuführen sind, berechtigen grundsätzlich nicht zur Mietminderung. Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter trägt grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache, wie sich auch aus § 537 BGB ergibt. Dazu gehört bei der gewerblichen Miete vor allem die Chance, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können. Erfüllt sich die Gewinnerwartung des Mieters nicht, so verwirklicht sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters, dass dieser nicht auf den Vermieter verlagern kann.[1] Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter dem Mieter ausnahmsweise im Mietvertrag einen bestimmten Mindestumsatz zusichert oder sich anderweitig vertraglich am Geschäftsrisiko des Mieters beteiligt.[2]

Der unter Umsatzeinbußen wegen Corona-bedingt stornierter Aufträge oder Kundenrückgangs leidende Mieter kann daher nicht mit dieser Begründung die Miete mindern.

 

[1] BGH, Urt. v. 19.07.2000 – XII ZR 176/98, NZM 2000, 1004;

[2] LG Berlin, Urt. v. 04.08.2008 – 12 O 812/07, NZM 2008, 844-

3.  Anordnung der Betriebseinstellung als Mangel?

Dies wird auch bislang großteils von der inzwischen hierzu ergangenen Rechtsprechung so gesehen, die ein Minderungsrecht des Mieters aufgrund Corona-bedingter Betriebsschließungen verneint. Hierin liegt weder ein Mangel i.S.v. § 536 Abs.1 S.1 BGB, noch wird dem Vermieter hierdurch Gewährung des Gebrauchs der Mietsache gem. § 275 Abs. 1 BGB unmöglich. Vielmehr handelt es sich um ein Problem des allein den Mieter treffenden Verwertungsrisikos. [1]

Achtung: Im Gegensatz hierzu bejaht das LG München I[2] einen den Mieter zur Mietminderung berechtigenden Mietmangel der Mietsache i.S.v. § 536 BGB, wenn dieser sein Geschäftslokal aufgrund einer wegen der Corona-Pandemie ergangenen staatlichen Anordnung ganz oder teilweise schließen muss. Je nachdem, wie umfassend und andauernd die Schließung ist, spricht es hier Minderungsquoten von bis zu 80 % zu.[3] Darüber hinaus stellt eine solche Schließung aus der Sicht des Gerichts auch eine Störung der Geschäftsgrundlage dar, die dem Mieter einen Anspruch auf Vertragsanpassung Gestalt einer Mietreduzierung in Höhe der gesetzlichen Mietminderung verschafft.[4]

 

[1] LG Frankfurt vom 02.10.2020  - 2-15 O 23/20, juris; LG Zweibrücken vom 11.09.2020 – HKO 17/20, juris; LG Frankfurt vom 07.08.2020 – 2-5 O 160/20, GE 2020, 1252; LG Heidelberg vom 30.07.2020 – 5 O 66/20, GE 2020, 1184;

[2] LG München I vom 22.09.2020 – 3 O 4495/20

[3] LG München I, aaO.

[4] LG München I, aaO.

III. Corona und Betriebspflicht

1. Allgemein

Gerade bei Mietverträgen über Geschäftsräume in Einkaufszentren finden sich regelmäßig Vereinbarungen über eine Betriebspflicht des Mieters, d. h. die Pflicht, sein Geschäft zu bestimmten Zeiten geöffnet zu halten und zu betreiben. Derartige Vereinbarungen sind grundsätzlich wirksam. 

2. Umsatzeinbußen

Auch hier gilt, dass der Mieter das wirtschaftliche Verwendungsrisiko grundsätzlich alleine trägt. Umsatzeinbußen, die auf einen Kundenrückgang oder die Stornierung von Aufträgen zurückzuführen sind, berechtigen den Mieter daher regelmäßig nicht, seinen Betrieb trotz bestehender Betriebspflicht einzustellen.[1] die Parteien können aber hierzu im Mietvertrag abweichende Vereinbarungen treffen.

 

[1] z.B. OLG Koblenz, Urt. v. 27.06.2019 – 1 U 14717/18, NZM 2019, 588; OLG  Rostock, Urt. v. 08.03.2004 – 3 U 118/03, NZM 2004, 460; 

3. Anordnung der Betriebseinstellung

Anders verhält es sich, wenn der Mieter den Betrieb aufgrund behördlicher Anordnung im Zusammenhang mit der Corona-Epidemie einstellen muss. Dies stellt in diesem Zusammenhang aber keine schuldhafte Verletzung der mietvertraglichen Betriebspflicht dar, da die Erfüllung dieser Verpflichtung in diesem Fall regelrecht rechtswidrig wäre und vom Mieter nicht verlangt werden kann.

IV. Corona und vorzeitige Kündigung des Mietverhältnisses

Umsatzeinbußen und Betriebseinstellung können dazu führen, dass der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen kann, was insbesondere dann fatal ist, wenn ein Mietverhältnis langfristig auf bestimmte Zeit abgeschlossen wurde und der Mieter sich der Mietzahlungspflicht auf absehbare Zeit nicht durch eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses entziehen kann. Hier stellt sich die Frage, ob dem Mieter nicht ein außerordentliches  Kündigungsrecht mit entsprechend kurzer Frist zuzubilligen ist.

Dies hat die Rechtsprechung jedenfalls bisher durchweg abgelehnt. Soweit die Umsatzeinbußen oder die Betriebseinstellung nicht auf einen Mangel der Mietsache zurückzuführen sind, berechtigen sie den Mieter auch nicht, das an sich auf eine bestimmte Zeit eingegangene Mietverhältnis vorzeitig außerordentlich zu kündigen.[1] Der Mieter kann sich insoweit auch nicht auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage mit einem daraus resultierenden Anspruch auf Anpassung des Mietvertrags in Gestalt eines vorzeitigen Kündigungsrechts berufen.[2]

Den Parteien steht es allerdings frei, bereits im Mietvertrag für diesen Fall ein außerordentliches Kündigungsrecht zu vereinbaren.

Führen die wirtschaftlichen Probleme des Mieters schließlich zu dessen Insolvenz, ist jedoch der Insolvenzverwalter gemäß § 109 Abs. 1 InsO zur vorzeitigen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.

 

[1] OLG Koblenz, Urt. v. 27.06.2019 – 1 U 14717/18, NZM 2019, 588

[2] OLG Düsseldorf, Beschl. v. 30.12.2010 – 24 U 109/10, MietRB 2011, 343

V. Vertragsanpassung gem. § 313 Abs. 1  BGB?

Update: Gesetzesänderung vom 17.12.2020

 

Staatlich angeordnete Schließungen von Geschäften gelten künftig als Umstand, der zu einer Anpassung des Mietvertrages wegen Störung der Geschäftsgrundlage führen kann.ür Gewerbemiet- und Pachtverhältnisse, die von staatlichen Covid-19 Maßnahmen betroffen sind, wird künftig gesetzlich vermutet, dass die Einschränkungen ein Umstand im Sinne von § 313 BGB sind, der zu einer Anpassung des Mietvertrages unter dem Gesichtspunkt einer Störung der Geschäftsgrundlage führen kann. Ein Automatismus, dass Gewerbemieter bei coronabedingten Maßnahmen eine Reduzierung der Miete oder eine sonstige Vertragsanpassung verlangen können, ist mit der Neuregelung allerdings nicht verbunden. Bundestag beschlossene Regelung im Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuche (EGBGB) lautet:

 

Artikel 240 § 7 EGBGB Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen

(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwendFür Gewerbemiet- und Pachtverhältnisse, die von staatlichen Covid-19 Maßnahmen betroffen sind, wird künftig gesetzlich vermutet, dass die Einschränkungen ein Umstand im Sinne von § 313 BGB sind, der zu einer Anpassung des Mietvertrages unter dem Gesichtspunkt einer Störung der Geschäftsgrundlage führen kann. Ein Automatismus, dass Gewerbemieter bei coronabedingten Maßnahmen eine Reduzierung der Miete oder eine sonstige Vertragsanpassung verlangen können, ist mit der Neuregelung allerdings nicht verbunden. Es wird daher weiterhin auf den Einzelfall angekommen wobei die Darlegungs- und Beweislast beim Mieter liegt

 

Die vom Bundestag beschlossene Regelung im Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuche (EGBGB) lautet:

 

Artikel 240 § 7 EGBGB Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen

(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.

 

 

Aufgrund der Einzigartigkeit der durch die Corona-Pandemie bedingten Einschränkungen wird diskutiert, ob sich hiermit nicht ein Vertragsanpassungsanspruch des Mieters nach den in § 313 Abs. BGB normierten Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage begründen lässt.[1] Die Rechtsprechung hat einen solchen corona-bedingten Vertragsanpassungsanspruch bislang überwiegend verneint.[2]

 

Praxistipp:

Das LG Frankfurt hat in einer Entscheidung vom 02.10.2020[3] einen Vertragsanpassungsanspruch des Mieters jedenfalls dann für möglich gehalten, wenn es durch den corona-bedingten „Lockdown“ für den Gewerberaummieter zu existenziell bedeutsamen Folgen kommt. Ähnlich sieht dies das LG München I[4], das dem Mieter in einem solchen Fall einen Anspruch auf Vertragsanpassung in Gestalt einer Mietreduzierung in Höhe der gesetzlichen Mietminderung einräumt.

 

[1] z.B. Sittner,, NJW 2020, 1169; Schall, JZ 2020, 388, Bieber, GE 2020, 657.

[2] LG Zweibrücken vom 11.09.2020 – HKO 17/20, juris; LG Frankfurt vom 07.08.2020 – 2-5 O 160/20, GE 2020, 1252; LG Heidelberg vom 30.07.2020 – 5 O 66/20, GE 2020, 1184;

[3] LG Frankfurt vom 02.10.2020  - 2-15 O 23/20, juris

[4] LG München I vom 22.09.2020 – 3 O 4495/20,

VI. Zusammenfassung

Das geltende Mietrecht bietet dem in wirtschaftliche Bedrängnis geratenen Gewerberaummieter in der aktuellen Corona-Krise bislang wenig Hilfe. Sofern ihm nicht für ihn günstige, von der Gesetzeslage abweichende vertragliche Vereinbarungen zugutekommen, ist er bei der Bewältigung seiner wirtschaftlichen Probleme im Zweifel auf das Goodwill des Vermieters angewiesen.

Druckversion Druckversion | Sitemap
© Rechtsanwalt Thomas Emmert