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Rechtsanwalt Thomas Emmert Kanzlei für Immobilien- und Familienrecht
Rechtsanwalt Thomas EmmertKanzlei für Immobilien- und Familienrecht

Immobilienkauf

I. Im Vorfeld des Erwerbs

Der Erwerb einer Immobilie, ob Grundstück, Eigentumswohnung oder Haus will  gut vorbereitet  und durchgeführt sein.  Ist der Kaufvertrag erst einmal abgeschlossen, lassen sich Fehler, Irrtümer oder Nachlässigkeiten  nur noch ganz ausnahmsweise, meistens aber gar nicht korrigieren.

 

Im Vorfeld des Erwerbs sollten Sie sich daher  zunächst zwei Fragen stellen:

 

  • Was will ich erwerben?

 

  • Wie will ich erwerben?

 

Um diese Fragen beantworten und eine Entscheidung über Ihr weiteres Vorgehen treffen zu können , sollten Sie folgende Punkte beachten:

1. Informationen über das zu erwerbende Objekt

Je, nachdem, was Sie erwerben wollen, sollten Sie zuvor umfassende Informationen über das Objekt einholen. Dies ist insbesondere im Hinblick darauf wichtig, dass in Kaufverträgen über bereits bestehende Immobilien regelmäßig Gewährleistungsausschlüsse im Zusammenhang mit Mängeln an dem Objekt vereinbart werden.

1.1. Baulicher Zustand, Umgebung

In jedem Fall sollte das Objekt vor Ort besichtigt werden. In welchem Zustand befindet es sich? Sind bereits bauliche Mängel ersichtlich? In welcher Umgebung befindet sich das Objekt? Gibt es Lärm- oder andere Emissionsquellen?

 

Achtung: Nicht immer ist eine Besichtigung vor Ort möglich. Gerade bei einer Zwangsversteigerung ist der Besitzer der Immobilie nicht verpflichtet, Ihnen den Zutritt in das Gebäude oder auch nur auf das Grundstück zu gestatten. Er kann hierdurch auch nicht durch das Vollstreckungsgericht gezwungen werden. Dies gilt im Übrigen auch für die Besichtigung durch den vom Vollstreckungsgericht mit der Erstellung des Wertgutachtens beauftragten Sachverständigen! Überprüfen Sie das Wertgutachten daher darauf, ob der Sachverständige das Objekt auch besichtigen konnte.

 

Im Einzelfall kann es sinnvoll sein, das Objekt mit einem Bausachverständigen zu besichtigen, der es auf versteckte Mängel hin überprüft. Wegen der damit verbundenen Kosten wird dies regelmäßig erst anstehen, wenn die Verkaufsverhandlungen soweit gediehen sind, dass ein Kauf konkret im Raum steht.

1.2. Mietverhältnisse

Bestehende Mietverhältnisse gehen gemäß § 566 BGB auf den Erwerber über. Informieren Sie sich daher durch Einsichtnahme in die Mietverträge, ob das Objekt vermietet ist und zu welchen Bedingungen. Ist eine Kündigung des Mietverhältnisses beabsichtigt, ist der Mietvertrag  auf etwaige Kündigungshindernisse, wie etwa einem vereinbarten Kündigungsausschluss zu überprüfen.

 

Achtung:  Beim Erwerb in der Zwangsversteigerung bzw. vom Insolvenzverwalter besteht ein Sonderkündigungsrecht zugunsten des Erwerbers (§ 57a ZVG, § 111 InsO), da nun s eine Kündigung auch ermöglicht, wenn die Kündigung andernfalls durch Befristung des Mietverhältnisses  oder durch vereinbarten Kündigungsausschluss nicht möglich wäre.

 

Achtung: Wird eine Eigentumswohnung durch Zwangsversteigerung erworben, für die eine Kündigungssperre gemäß § 577 a BGB gilt, erfasst diese Kündigungssperre aber auch das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG (BayObLG, Rechtsentscheid v. 10.06.1992 – RE-Miet 2/92, WuM 1992, 424)!

 

Allerdings kann dieses Sonderkündigungsrecht nur zum ersten, nach dem Erwerb zulässigen Termin ausgeübt werden. Bei der Zwangsversteigerung erfolgte Erwerb bereits mit Zuschlag und nicht erst mit Eintragung in das Grundbuch. Erfolgt der Eigentumsübergang zum Beispiel im Mai, kann die Kündigung nur bis zum dritten Werktag des darauffolgenden Monats Juni ausgesprochen werden, wobei es für die Rechtzeitigkeit auf den Zugang beim Mieter ankommt. Die Kündigung erfolgt mit gesetzlicher Frist. Bei Wohnraummietverhältnissen muss der Erwerber auch bei Ausübung des Sonderkündigungsrechts darüber hinaus noch ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 BGB, wie zum Beispiel Eigenbedarf geltend machen können.

 

Sollen die Mietverhältnisse beibehalten werden, gibt der Mietvertrag Aufschluss darüber, ob und in welchem Umfang zum Beispiel eine Mieterhöhung möglich ist. Ein Anspruch gegen den Mieter auf Abschluss eines neuen Mietvertrages allein aufgrund des Erwerbs besteht grundsätzlich nicht.

1.3. Rechte Dritter

Abgeklärt werden muss auch, ob und in welchem Umfang das Grundstück mit Rechten zugunsten Dritter belastet ist, da diese nicht ohne weiteres beim Verkauf erlöschen, sondern abgelöst werden müssen oder gegebenenfalls sogar bestehen bleiben.

 

Diese können insbesondere sein:

 

Grundpfandrechte

  • Grundschuld
  • Hypothek
  • Zwangshypothek

 

Hiermit werden Forderungen Dritter dinglich abgesichert. Grundpfandrechte gewähren dem Berechtigten das Recht, das Grundstück für den Fall, dass die gesicherte Forderung nicht bedient wird, im Wege der Zwangsversteigerung zu verwerten.  Der jeweilige Grundstückseigentümer, der nicht notwendigerweise der Schuldner dieser Forderung sein muss, hat dies zu dulden, er haftet aber, wenn er nicht zugleich der persönliche Schuldner der zu sichernden Forderung ist, nicht selbst mit seinem übrigen Vermögen.

 

Dienstbarkeiten

  • Grunddienstbarkeiten
  • Nießbrauch
  • Beschränkte persönliche Dienstbarkeiten, v.a. Wohnungsrecht

 

Bei einer Grunddienstbarkeit wird ein Grundstück zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks in der Weise belastet, dass dieser Eigentümer das belastete Grundstück in einzelnen Beziehungen benutzen kann oder dass auf dem belasteten Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen oder die Ausübung eines Rechts ausgeschlossen ist, dass sich aus dem Eigentum an dem belasteten Grundstück dem anderen Grundstück gegenüber ergibt.  In Betracht kommen hier Fahrt-, Wege- und Leitungsrechte, aber auch das Verbot einer bestimmten Bebauung oder der Ausübung eines bestimmten Gewerbes auf dem belasteten Grundstück.

 

Im Gegensatz zur Grunddienstbarkeit wird bei einem Nießbrauch eine bestimmte dritte Person berechtigt, die Nutzungen aus dem Grundstück zu ziehen, indem er es etwa vermietet oder verpachtet.

 

Bei einer Beschränkten persönlichen Dienstbarkeit wird dem Berechtigten das zu einer bestimmten Nutzung des Grundstücks eingeräumt, etwa in Gestalt eines Wohnungsrechtes oder eines Geh-und Fahrtrechts. Das Recht ist unübertragbar, allerdings kann dem Berechtigten gestattet werden, es einen Dritten zur Ausübung zu überlassen.

 

Vorkaufsrecht

Das Grundstück kann mit einem Vorkaufsrecht zugunsten einer bestimmten Person aber auch zugunsten des jeweiligen Eigentümers belastet werden. Existiert ein solches Vorkaufsrecht, kann der jeweils Berechtigte auf Käuferseite in den konkreten Kaufvertrag zu den dort ausgehandelten Bedingungen eintreten.

 

Reallast

Ein Grundstück kann schließlich mit einer sogenannten Reallast belastet sein. In diesem Fall muss dann aus dem Grundstück an eine bestimmte Person oder aber den jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks eine wiederkehrende Leistung entrichtet werden. Für die Leistung haftet aber nur das belastete Grundstück, nicht aber der Eigentümer mit seinem übrigen Vermögen.

 

Befinden sich die Parteien bereits in konkreten Verkaufsverhandlungen, kann der Kaufinteressent unter Hinweis hierauf gegebenenfalls beim zuständigen Grundbuchamt Einsicht in das Grundbuch des Objekts nehmen. Spätestens bei der Vorbereitung des Kaufvertrags informiert sich der Notar von Amts wegen über den aktuellen Grundbuchstand, der dann auch im Kaufvertrag ausgewiesen wird.

 

1.4. Öffentlich-rechtliche Beschränkungen

Insbesondere dann, wenn ein Grundstück zur Bebauung erworben wird, sollte abgeklärt werden, ob und in welchem Umfang eine solche Bebauung  nach den Vorschriften des öffentlichen Baurechts oder nach anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften zulässig ist. Gibt es insbesondere  einen Bebauungsplan, aus dem sich etwaige Beschränkungen ergeben?

1.5. Besonderheiten beim Kauf einer Eigentumswohnung

 

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung sollten weitere Punkte geklärt werden wie zum Beispiel:

 

  • Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung

Die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung sollte darauf überprüft werden, ob und gegebenenfalls welche vom Wohnungseigentumsgesetz gegebenenfalls abweichende Regelungen, etwa im Hinblick auf die Stimmrechte und bei Abstimmungen erforderlichen Mehrheiten, aber auch hinsichtlich der Verteilung der Kosten des Gemeinschaftseigentums enthalten sind.

 

  • Verwalterzustimmung

Häufig enthält die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung eine Regelung, wonach eine Wohnung nur mit Zustimmung des Verwalters verkauft werden darf. Allerdings darf diese Zustimmung gemäß § 12 Abs. 2 S. 1 WEG nur aus wichtigem Grund versagt werden.

 

  • Mietverhältnisse und Umwandlung in Wohnungseigentum

Ist die Wohnung vermietet, sollten Sie sich den Mietvertrag zeigen lassen und ihn auch auf mögliche Kündigungseinschränkungen überprüfen. Besondere Vorsicht ist geboten, wenn an der Wohnung erst nachträglich Wohnungseigentum zu einem Zeitpunkt begründet wurde, als die Wohnung bereits an den jetzt noch dort lebenden Mieter überlassen war. Hier besteht gemäß § 577 a BGB eine Kündigungssperre von drei Jahren gerechnet ab dem Erwerb für Eigenbedarfs-und Verwertungskündigungen, die durch Landesverordnung in Gebieten mit Wohnraummangel sogar bis auf zehn Jahre verlängert werden kann.

 

  • Beschlusslage

Sobald Sie Eigentümer sind, sind Sie auch an Beschlüsse gebunden, die die Wohnungseigentümergemeinschaft vor ihrem Eintritt gefasst hat. Wurde zum Beispiel eine Sonderumlage für eine durchzuführende Instandsetzungsmaßnahme beschlossen, die aber erst nach dem Eigentümerwechsel fällig wird, haften Sie als Neueigentümer dafür. Informieren Sie sich über die Beschlusslage in der Gemeinschaft. Gegebenenfalls können Sie sich durch den Verkäufer zur Einsichtnahme in die vom Verwalter geführte Beschlusssammlung ermächtigen lassen.

 

  • Instandhaltungsbedarf und Instandhaltungsrücklage

Beim Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie sich nicht nur über den baulichen Zustand der Wohnung selbst und einen daraus resultierenden Instandsetzungsbedarf informieren, sondern auch ein Auge auf den Zustand des Gemeinschaftseigentums werfen. Welchen Eindruck macht die Wohnungseigentumsanlage? Wirkt sie heruntergekommen? Wirken Fassade, Fenster, Dach oder Heizungsanlage instandsetzungsbedürftig? Besteht ein solcher Instandsetzungsbedarf und beschließt die Eigentümerversammlung dessen Durchführung, sind Sie als späterer Eigentümer an einen solchen Beschluss gebunden. Aber auch dann, wenn die Beschlussfassung erst erfolgt, wenn Sie schon Eigentümer sind, werden sie sich nur dann dagegen wehren können, wenn sie dem Beschluss rechtzeitig anfechten und er auch nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Handelt es sich um größere Maßnahmen, kommen dann auf die Eigentümer regelmäßig nicht unerhebliche finanzielle Belastungen in Gestalt sogenannter Sonderumlagen zu, wenn die Kosten nicht aus der gebildeten Instandhaltungsrücklage aufgebracht werden können oder nach Beschluss der Eigentümergemeinschaft auch nicht aufgebracht werden sollen.

 

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