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Rechtsanwalt Thomas Emmert Kanzlei für Immobilien- und Familienrecht
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Immobilien bei Trennung und Scheidung

Wird eine im Eigentum eines oder beider Ehegatten stehende Immobilie (Haus, Eigentumswohnung, Grundstück) von der Scheidung betroffen, stellt sich die Frage nach deren weiteren Schicksal. Dies hängt zum einen davon ab, wer Eigentümer der Immobilie ist und zum anderen davon, ob eine einvernehmliche Regelung getroffen werden kann oder um die Immobilie gestritten werden muss.

Immobilie im Alleineigentum eines Ehegatten

In meiner Praxis werde ich immer wieder mit der Frage konfrontiert, ob ein Ehegatte durch die Heirat nicht automatisch Miteigentum an einer bisher im Alleineigentum eines Ehegatten stehenden Immobilie erwirbt. Dies ist nicht der Fall. Ist bereits bei Eheschließung ein Ehegatte Alleineigentümer einer Immobilie, bleibt er dies ungeachtet der Heirat, sofern sich nicht ausdrücklich etwas anderes durch spezielle Vereinbarung oder aber durch die Wahl des Güterstandes der Gütergemeinschaft ergibt

 

Der Erwerb einer Immobilie zu Alleineigentum nur eines Ehegatten bleibt auch während einer bestehenden Ehe möglich. Soll auch der andere Ehegatte Eigentümer werden, müssen beide Ehegatten gemeinsam die Immobilie erwerben und als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Hier trifft man mitunter auf die irrige Annahme, das Miteigentum ergäbe sich aus dem Güterstand der Zugewinngemeinschaft, wenn die Eheleute keine Gütertrennung vereinbart hätten. Dies ist unzutreffend. Lediglich dann, wenn die Eheleute ausdrücklich den Güterstand der Gütergemeinschaft gewählt haben, kann ein automatischer gemeinschaftlicher Erwerb in Betracht kommen.

 

Während der Trennung kann die im Alleineigentum eines Ehegatten stehende Familienwohnung auf Antrag durch das Gericht gemäß § 1361 b BGB dem anderen Ehegatten zur vorläufigen alleinigen Nutzung zugewiesen werden, wenn dies notwendig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden. Dies ändert aber nichts an den Eigentumsverhältnissen. Der andere Ehegatte kann eine Nutzungsentschädigung verlangen.

 

Auch eine Scheidung hat zunächst keine Auswirkungen auf die Eigentumsverhältnisse. Insbesondere führt auch der Zugewinnausgleich nicht dazu, dass der Ehegatte, dem ein Zugewinnausgleichsanspruch gegen den Alleineigentümer-Ehegatten zusteht, nunmehr plötzlich Miteigentümer der Immobilie wird. Allerdings besteht natürlich das Risiko, dass der Alleineigentümer-Ehegatte die Immobilie verkaufen muss, um den Zugewinnausgleichsanspruch erfüllen zu können.

 

 Auch nach der Scheidung kann gem. § 1568a BGB ausnahmsweise eine Zuweisung des Eigenheims bzw. der Eigentumswohnung zur alleinigen Nutzung durch den anderen Ehegatten in Betracht kommen, wobei dies aber nichts an den Eigentumsverhältnissen ändert.

Immobilie im gemeinsamen Eigentum der Ehegatten

Sind beide Ehegatten gemeinsam Eigentümer der Immobilie, wird diese Miteigentümergemeinschaft durch Trennung und Scheidung nicht aufgehoben. Insbesondere besteht grundsätzlich kein Anspruch eines Ehegatten gegen den anderen, dass dieser ihm seinen Miteigentumsanteil zu welchen Bedingungen auch immer überträgt. Etwas anderes ergibt sich auch nicht bei Durchführung des Zugewinnausgleichs, da hierdurch lediglich Zahlungsansprüche des einen Ehegatten gegen den anderen begründet werden, sich aber an den Eigentumsverhältnissen nichts ändert. Nur ausnahmsweise kann hier ein Übertragungsanspruch nach § 1383 Abs.1  BGB bestehen. Ebenso wenig besteht ein Anspruch darauf, dass der andere Ehegatte an einem freiwilligen Verkauf der Immobilie mitwirkt.

 

Ist die Immobilie (teilweise) fremdfinanziert und wurde der Kredit bislang immer nur von einen Ehegatten bedient, kommen grundsätzlich erst ab dem Zeitpunkt der Trennung Ausgleichsansprüche im Hinblick auf die dann anfallenden Raten  gegen den anderen Ehegatten in Betracht.

 

Zieht ein Ehegatte nach der Trennung aus oder wird die bislang gemeinsam bewohnte Immobilie während der Trennung gemäß § 1361 b BGB einem Ehegatten zur alleinigen Nutzung zugesprochen, kommen Nutzungsentschädigungsansprüche des weichenden Ehegatten in Betracht. Darüber hinaus muss sich der allein nutzende Ehegatte gegebenenfalls beim Unterhalt einen sogenannten Wohnvorteil anrechnen lassen.

 

Auch die Scheidung ändert nichts an den Eigentumsverhältnissen. Die Eigentümergemeinschaft besteht über die Scheidung und auch grundsätzlich über einen gegebenenfalls durchzuführenden Zugewinnausgleich hinweg fort. Will einer der früheren Ehegatten diese Eigentümergemeinschaft auflösen und scheitert eine einvernehmliche Regelung, bleibt nur noch der Weg in die Teilungsversteigerung mit den damit verbundenen Kosten und Risiken.

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